该来的终于来了...

昨天发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示：

简单来说，就是鼓励银行和按揭人自主协商降低存量房贷利率。

真有点活久见的味道。

要知道从去年开始，新房利率整体上就在不断降低，现在5年期以上LPR（贷款市场报价利率）最新为4.2%；

而且，售价环比和同比连续3个月均降低的城市甚至可以下调or取消首套利率下限，粗糙点讲就是没啥下限，只要能大卖。

之前中指研究院报道过，上半年有超过40城调整首套利率下限至4%以下，像肇庆、惠州等城市取消了首套利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套最低降至3.7%。

这种首套利率相比基础利率4.2%事实上是下浮的，搁以前想都不敢想，不给你加点或者上浮就不错了。

新房利率距离存量房贷利率越来越远，前几年5.88%、6.15%之类的高点几乎遥不可及。

粗略算一下，如果在前几年高点的存量房贷利率降低，能省多少钱。

以100万贷款、25年期限、5.88%利率为例，总利息约91万，每月6370元；

如果降低1个大点，降到4.88%，利息总额就是73万，每月5776元；

如果降到4.0%，那更不得了，利息直接降到58万，每月5278元。

这可不是LPR每次降10个基点相当于每天省2块钱的“雨露均沾”，如果你的房贷银行真愿意把你的5.88%利率降到4%，那100万本金就能省掉33万利息，合每月直接减少一千多块钱。

这次发布会上表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

措辞还是很严谨的，给了希望，但决定权还在各银行手里，要自主协商。

其实，十几年前，大银行实打实的直接给存量房贷7折优惠过！

在2008年底2009年初，多家国有大行就调整过存量房贷利率，优惠政策是直接打折，从8.5折，再到7折，利率优惠空前。

那时存量利率都可以打7折，新房自然更可以了。

当时的背景是2008年国际次贷危机席卷全球、楼市低迷，到了2010年底，多家银行则开始取消7折优惠。

放到现在再看，如果此时几家国有大行哪怕给存量利率打个8折，那也是不得了的优惠。

但举个不恰当的例子，这相当于从狼嘴里夺肉，而且是狼嘴里品质极高的那块肉。

现在央行发话，压力等于给到五大行了，看谁先带头，没辙，谁让这五个的存量规模最大又是国有大行呢。

但个人感觉，未必会像想象中那么迅速和美好。

因为这次央行只是“支持和鼓励”“自主协商”，预留空间太足，具体效果自然待定，而并不是像十四五年前那样，几大行直接动手打折。

从这种表述看，就说明上面看到了问题但顾虑也颇多，在存量利率不变和一刀切全部打折之间，并没有做二选一。

那，为什么不呢？

我判断，或许是今时不同往日，情况不同，举个简单的例子，2008年上海不到2万/平的房子，现在或已超过10万/平，经历2015年的货币化安置政策，现在和2008年前后房地产相关贷款的体量肯定是一个天一个地。

如此大的体量，真挥刀自割怕也是下不了手，银行必然是要预留足够息差空间，真把肉吐出去说不定会先把存款利率直接干到零甚至负的。

与此同时，房地产相关贷款风险的体量与十几年前更不可同日而语，保交楼还没解决完，楼市风险还且看着呢。

饭要一口口吃，这些可能就是不做二选一的部分原因。

现在开口“支持和鼓励”银行与贷款人“自主协商”变相降存量利率，主要还是提前还款的“压力”锅。

让利等于少赚，客户提前还款等于不赚，只有有提前还款的实力，才能倒逼银行在少赚和不赚之间二选一。

也就是说，有机会向银行争取到存量利率“优惠”的，得是有实力提前还款的！

看吧，想跟银行“协商”降低存量房贷利率，说不定都得先被验资。

要不然拿什么让银行坐下来单独给你降息让利。