连海淀学区房，也开始大幅下跌了？

7月3日，海淀19年1月1日后买房家庭幼升小的录取结果出炉，详情可见后附“延伸阅读”部分。

与往年独领风骚不同，今年海淀迎来了史无前例的大调剂，尤其是超级热门学区，调剂更严重。

中一、中二、中三、人大附小、翠微等热门牛校无一幸免，通通都被调剂，几乎是对海淀所有热门学区的定点爆破。

这几乎击碎了海淀永远涨的学区信仰！

学区爆雷就像是往湖中心投入了深水炸弹，虽然幼升小已经结束了，但造成的一系列影响，才刚刚开始。

据海鲜平台的数据，在多校派位录取结果出炉的当天，就有近300套房源紧急下调了挂牌价。

我们统计了海淀各大学区幼升小结束后截止到本月21日的房源挂牌数据，发现下调价格的房源多达：

2875套。

其中，降价房源数量最多的区域，基本都集中在今年爆雷的超级热门学区片区。

北太平庄学区降价306套，八里庄学区降价276套，中关村学区降价266套，羊坊店学区降价247套，海淀学区降价229套。

数据来源：搜哥数据说房

这期间也有部分涨价的房源，但占比很小，一共只有161套房源上调了价格，跟2875套降价房源相比，几乎可以忽略不计。

在各大学区降价房源中，海淀学区的平均降幅最大，达到了3.2%，其次是紫竹院3.06%，清河3.05%，中关村3.03%。

平均降幅是什么意思呢？

以海淀学区3.2%的平均降幅为例，一套价值1000万的房子，挂牌价平均下调了32万。

而这只是平均降幅，在统计中我们发现，样本存在较大的差异，大部分房源的降幅高达5%以上。

由于网签数据具有滞后性，建委的成交数据不能及时有效的反应市场真实现状，暂没有统计。

但从绿中介的实时签约和业内同行反馈的情况来看，这段时间市场整体的体感偏冷，相比五月份之前：

很多房源都跌了5-10%，议价空间也在加大。

比如中关村、苏州桥等区域，就出现了不少“老破小”降价几十万甚至百万的案例。

改善小区集中地的世纪城片区，在近期成交的房源中，报价和成交价之间的价差：

少则百万，多则两三百万。

海淀公认最顶级的板块-万柳，最近降价几十万的房源也比比皆是，部分高总价房源，一夜之间降价了两三百万。

而万柳商圈近期在成交量方面的表现：

更是惨淡至极。

每月二手房的总成交量维持在个位数，截止本月22日，万柳商圈一共只成交了8套房源，且以低总价的占坑房为主。

万柳人气小区榜第一名的万泉新新家园，本月成交了两套58平的一居室，朝东向，中高楼层。

两套房源的挂牌价分别为810万和750万，最终的成交价只有698万和700万，单价跌至12万。

要知道，此前万泉新新家园的成交均价长期维持在15万/平左右，近半年来，最低的成交均价也要13万/平。

而在6月13日，该小区成交了一套同样是59平的一居，还是朝西向，成交总价为770万，仅短短一个月的时间：

成交价暴跌了70万，降幅近10%。

大部分区域类似的成交案例还有很多，就不再一一列举了。

从挂牌量、降价房源、平均降幅、成交量/价等数据中，就能清晰的看出，这次海淀学区爆雷，对顶级学区造成了很大的冲击。

特别是中关村一带1985年以前的占坑老破小，只有学区属性，缺少居住属性，房龄太老又失去了金融属性，很容易受学区政策影响，下调的幅度较为猛烈。

学区属性+居住属性的次新改善产品，价格都比较坚挺，虽然也是动辄几十上百万的跌幅，但本身总价高，按比例计算并不夸张。

这与我们在“米宅线下学区私享会”分享的几个学区选筹策略不谋而合。

众所周知，今年是北京史上学区需求最多的一年，东西海三个教育强区都面临着前所未有的入学高峰。

而2017年出生的17.1万京籍新生儿，并不是在今年都全部入学了，还有很大一部分9月份后出生的婴儿，需要晚一年才能上学。

2018年京籍新生儿的数量也不少，足足有14.1万，两相叠加，明年仍然会是北京的入学高峰，这也意味着明年海淀的幼升小：

大概率还会爆雷！

如果只是纯占坑需求，安全起见，近两年能不碰海淀顶级学区，还是尽量别碰了吧。

来源：米宅北京

悬在海淀头上的雷，终究是炸了。

昨天下午，海淀1911后买房家庭幼升小的录取结果出炉了。

与去年“除了个别热门校因学位不足被调剂，其余大部分仍是单校”的结果相比，今年海淀的幼升小可谓异常惨烈。

绝大部分学区都出现了被调剂的情况，尤其是超级热门学区，调剂更严重，废话不多说，先看数据。

海淀学区：

鸡娃圣地的中关村三小，有几十个学生被多校派位去了万泉小学、西颐小学、十九中附小等，毫无规律可言。

据说连1911后买万柳书院的家庭，都不能幸免，要知道这可是起步门槛5000万的顶级豪宅，实惨！

PS：去年中三被调剂案例并不多，部分多校去了万泉、西颐和19中附小。

中关村学区：

超级热门校的中关村一小，出现大量调剂，大部分生源被多校到双榆树一小、中关村四小和双榆树中心小学。

中关村二小本部有部分被多校到了双榆树，连中二华清校区，也出现被调剂的情况。

PS：去年中一只有个别被多校到中四、双榆树和人大附实验，中二则非常稳。

上地学区：

今年上地实验小学1911后的生源，据说大部分能留在本部，有部分被派位到上地树村校区，极个别被调剂到清华附上地(清河五小)。

虽然上地树村校区和上地实验本部的初中是一样的，但分校终究是分校，清华附上地更是徒有虚名了。

PS：去年上地实验1911后的大部分都接收了，部分被多校到树村校区。

羊坊店学区：

今年翠微小学非常惨，大量生源被多校到七一小学、羊坊店中小、羊坊店四小、育鸿学校等，据说有超过一半生源被调剂。

PS：去年翠小部分被多校到铁路实验，其余学区基本全收。

万寿路学区：

片区内最好的五一小学本部，有大量生源被多校到太平路小学、培英小学、十一学校一分校。

育英学校被调剂的生源数量更多，也是随机派位到太平路、培英、十一一分等学校。

PS：去年五一本部和育英只有一些被多校到五一欧洲公馆校区。

八里庄学区：

人大附小本部、银燕分校和亮甲店分校，大部分生源被多校去定慧里小学、万泉曙光和人二分小学部。

八里庄学区虽然优质学校众多，多校派位却一直很混乱，去年就是如此，唯有牛小海淀实验小学照单全收了。

但今年1911后海实的生源可就没那么幸运了，几乎全部被调剂到定慧里小学和万泉曙光，甚至有大量被跨区到海实紫竹院校区。

除此之外，紫竹院学区、西三旗学区、青龙桥学区、永定路学区、清河学区等，这些二梯队或非热门的学区，也出现大量调剂的情况。

由于海淀学区太多太杂，部分片区样本不足，就不一一列举了。

其实，说句不吹牛批的自夸话，海淀幼升小如此惨烈的结果，我在去年同期就已经提前预料到了。

去年海淀幼升小的结果出炉，除了个别热门校因学位不足被调剂之外，大部分学校仍然保持了单校。

当时市面上有大量的自媒体看多海淀，说“海淀永远涨”“海淀学区yyds”，纷纷吹响进军海淀的号角。

而我持的反对意见。

今年5月，海淀教委公布了目前在校中小学生的数量，以及幼升小和小升初的预估人数，并且措辞是“前所未有的入学高峰”。

同时，海淀大幅提高了非住宅类型、四老房产、京籍无房非本区户籍租房家庭等幼升小入学的门槛。

我也及时发文提醒（海淀学区的雷快炸了）要谨慎入手海淀学区，目前来看，之前的猜想都一一验证了。

这次海淀“多校划片”很彻底，中一、中二、中三、上地、人大附小、翠微等牛校无一幸免，几乎是对海淀所有热门学区的定点爆破。

这几乎击碎了海淀学区信仰，接下来，热门片区的房价与成交量，大概率要进入震荡周期了。

而且和东西城已经实施过多轮“多校划片”，市场对此早有了一定抗药性不同，初次尝试的海淀：

可能会遭受史无前例的冲击。