加拿大房贷保险公司停止披露风险最高部分的数据

根据《环球邮报》的报道，加拿大的一家主要抵押贷款保险公司CanadaGuaranty已停止披露其资产负债表中风险最高部分的数据，该公司为目前所欠债务超过房屋价值的借款人提供抵押贷款担保。

抵押贷款的风险可以用贷款价值比（LTV）来衡量。这是指贷款与贷款担保资产当前价值的比率。LTV为50%的抵押贷款意味着房贷余额为房屋价值的50%。LTV越低，贷方的风险就越小，因为他们可以用资产的价值收回贷款。

联邦银行监管机构认为高于75%的任何比率都有风险。LTV越高，意味着可收回的金额越少，对于贷方和在房主停止还款时支持贷款的房贷保险公司来说，贷款的风险就越大。

水下抵押贷款是指LTV超过100%的情况。如果借款人在拖欠付款之前将房屋挂牌出售，那么大多数违约都是可以避免的。然而，贷款价值比高于100%意味着借款人必须支付额外费用才能摆脱房贷。而因财务困境被迫出售房产的业主很可能拿不出大量现金退出贷款协议。这可能会导致严重的拖欠以及贷款人的损失。

自2015年以来，直到今年第一季度，加拿大担保公司（CanadaGuaranty）一直坚持披露水下贷款的信息。严格来说，这并非行业内的标准做法。大多数主要银行和另外两家抵押贷款保险公司（SagenMICanadaInc.和加拿大抵押贷款和住房公司CMHC）都没有公开报告超过LTV超过100%的贷款的详细信息。它们报告的最高风险类别是LTV比超过95%的贷款。

CanadaGuaranty目前披露的最高风险敞口也以95%的LTV比为标准。这些披露显示，过去12个月内，其风险最高的贷款增加了两倍多。

公司发言人MaryPutnam在回答有关该公司为何改变披露信息的询问时表示，其“报告符合行业惯例”。

她在一份电子邮件声明中表示：“拖欠率仍低于大流行前的水平，反映出强劲的投资组合质量。”

过去一年半里利率的快速上升引发了房价的下跌，也增加了房贷的成本。房价下跌和贷款扩张这两个因素推高了LTV。在某些情况下，这些变化使房主陷入困境。

据其网站披露，截至去年年底，CanadaGuaranty担保的贷款中，有近40亿加元LTV超过100%，占公司全部未偿还担保房贷的5%，比2021年第四季度的5.32亿加元（占未偿还贷款的0.74%）大幅增加。

截至今年6月30日，CanadaGuaranty的LTV比率估计超过95%的贷款金额接近150亿加元，占其未偿还的个人受保抵押贷款的18%。这一数字高于2022年第四季度的近120亿加元（占其投资组合的15%），以及截至2022年6月30日的42.7亿加元（占其投资组合的5.7%）。

截至年中，该公司的贷款拖欠率（拖欠至少90天的受保贷款所占比例）为0.09%。

除了水下贷款，CanadaGuaranty还停止披露摊销期限超过30年的借款人比例，现在仅披露摊销期限超过25年的借款人比例。

一般来说，在加拿大，如果借款人支付的首付款低于房产购买价格的20%，就需要购买房贷保险。需要房贷保险的借款人的最长摊销期限为25年。

但由于利率大幅上涨，每月固定还款额的浮动利率借款人的摊销期显著延长，因为他们的每月还款额更多地用于支付利息，而较少用于支付本金。

这种压力在加拿大大多数大型银行的财务报表中有所反应。根据截至4月30日的第二季度业绩，摊销期限超过30年的借款人占其住宅贷款账簿的四分之一以上。

当这些借款人续签贷款时，他们将被要求恢复原来的摊销时间表，除非他们再融资并申请新的房贷。

也有观点认为，贷款价值比作为衡量风险的标准并不总是可靠的。紧缩和刺激措施可能会推高房屋价格，但当情况正常化时，这些价格能否维持是个问题。"

例如，在疫情风控期间，对于城市买家来说，一处农村房产的LTV为90%，但一旦他们被要求返回办公室，对于当地市场来说，LTV可能会达到110%。因此，有银行高管表示，他们的银行关注的是借款人在经济低迷时期的还款能力，而不是资产的价值。

然而，虽然披露水下贷款并非业内常规做法，CanadaGuaranty也是三家提供房贷保险的公司中规模最小的，但是停止报告这部分数据怎么看也是一个危险的信号。

在加拿大，除了国有的加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC），其他两家私营房贷保险公司实际上也是由纳税人支持的。在经济低迷时期，抵押贷款一旦崩盘，纳税人可能会承担巨额损失，不论您是否拥有房产，或者是否持有房贷。