哭晕！大温华人买公寓，竟被收$600万海外买家税！5年亏损1200万!

最近，加拿大华裔移民圈有一则热议的新闻。大温本拿比一栋公寓楼（威尔逊大道5978号）的华人业主是加拿大永久居民，却被省政府判定需要缴纳$600万加元的海外买家税。

两人不服判决进行了上诉，但是BC省的最高法院本周裁定，省政府的裁决是正确的。

法庭文件显示，这座位公寓楼地处Metrotown热门商圈，2018年8月22日，它被一家编号公司(1164708 B.C. Ltd.)以3,000万加元的价格收购。

当时，买家支付了141.8万加元的财产转让税，但并没有支付外国买家税。

加拿大永久居民通常免于缴纳海外买家税，该税于2016年首次针对大温哥华地区的房产征收，此后扩大到本省其他地区。

根据BC省府的规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。2020年12月，BC省财政厅裁定这家由外国公司控股的公司应当追加房产价格20%的600万加元作为外国买家税支付给省府。

对于财政厅的决定，该公司表示反对，并认为当时购买时的评估是正确的，这家在BC省成立的数字编号公司不属于外国买家。随后该公司向BC省最高法院提起上诉。

根据裁决，提出上诉的编号公司(1164708 B.C. Ltd.)以信托方式为另一家编号公司(1162509 B.C. Ltd.)持有财产，这两家公司都是BC省的公司。

此外，拥有这两家公司的Global Dingye Capital有限公司也是BC省的一家公司。

但Global Dingye Capital有限公司的实际控股者是Nanjing Dingye Investment Real Estate Group有限公司，而这是一家中国南京成立的公司。

与此同时，该公司由加拿大永久居民、大股东Mailin Chen控制。

换言之，法官认定，这家收购公寓的企业实际上是其位于南京集团的子公司的子公司。

Chen先生及其律师辩称，不能仅仅因为他们的母公司是在中国大陆注册成立的，就把他们视作是海外公司。对加拿大《所得税法》的正确解释是“公司只能由一个人或一个实体行使最终控制权”——实际上控制收购公寓楼的公司不是南京的企业，而是永久居民Chen先生。

不过他们的说法并没有被法官接受。

法官Wilson指出，“控制”一词在省立法中被定义为“以任何方式”直接或间接地受到控制。

法官表示，“根据所得税法，将得出不可避免的结论，南京的母集团是海外企业，而其控制的Global Dingye也属于海外企业，因此收购公寓楼的公司也是海外企业。”随后，法官驳回了该公司的请愿书。

申请人认为BC省财政部错误地解释了外国买家税法中 “控制 “的定义。

对此，BC省总检察长认为，是申请人误解了法规。

据悉，本案的这座公寓楼总共4层高，建成于1967 年，算是比较老的公寓楼了，共38套公寓房屋。

按照BC省评估局的最新数据显示，截止2022年7月1日，这座公寓楼的价值为2322.4万加元，其中0.6英亩的土地面积价值占据了绝对主要部分，共计2312.7 万元，老公寓建筑本身的价值已经不足10万加元。

按照该公司买入价格3000万加币、外加600多万加币的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达3600多万加元，相比当前的政府估值来说，已经亏了1200多万。

但不容忽视的是，这座建筑地处大温最热门的Metrotown核心区域，未来应该还有升值空间。