加拿大逾七成房屋买家捂着钱包 就等着央行降息

据金融邮报（Financial Post）报道，数以万计的加拿大“潜在购房者”的手指正悬停在“购买”按钮上。但在按下“按钮”之前，他们正在等待一件大事——加拿大央行降低利率。

近日，益普索(Ipsos)对BMO进行的一项民意调查显示——72%的加拿大人表示在央行下调利率之前不会买房。

尽管预计央行6月会降息，但BMO资本市场高级经济学家Robert Kavcic表示，要将利率降到低至足以将负担能力恢复到近期正常水平之前，还有很长的路要走。

RobertMcLister——抵押贷款策略师、利率分析师和MortgageLogic.news的主编在接受金融邮报专访时表示，购房者捂紧钱包主要有两大原因：首先，由于人们的负担能力创下新高，他们需要更低的利率来通过政府的抵押贷款压力测试--该测试迫使借款人证明他们能够承受比合同利率高出 200 多个基点的利率下付款。

较低的抵押贷款利率在这个意义上是有所帮助的，因为房贷利率降低了还款额，从而减少了用于还款的收入比例。平均利率每下降一个百分点，购买力就会提高 8% 以上。按照加拿大的平均房价计算，人们的最高购房预算就会增加5万多。

其次，更多的购房者需要相信重新入市是安全的。这对于那些认为经济衰退和抵押贷款违约率上升（尽管领先经济指标正在走高）的人来说尤其如此。对于投资者来说也是如此，如果他们相信通胀回升、移民减少以及新的租赁供应导致租金跳水，他们就会以更低的价格买到房子。

McLister称，总有一部分购房者会有这样的担忧，其中一些风险也是合理的。不过，降息将大大有助于消除这些焦虑。

与此同时，政府的住房建设工作正以多伦多交通堵塞的速度进行着--不要指望在几个季度内会有回报。

另外，推动房屋需求增长的是工资不断增长的事实。自疫情爆发以来，平均每周收入每12个月增长约4.4%。当然，如果经济像许多人预期的那样下滑，失业人数将会增加，但如果以史为鉴，这种情况不会持续数年，失业对租房者的影响将不成比例地超过购房者。

由于这些原因，一些买家在他们认为时机好的时候买进。虽然全国房屋存量已回升至4.22个月，为2020年3月以来的最高水平，但平均房价已连续五个月上涨。平均价格可能会产生误导，因为人们购买的房屋类型会发生变化，这会影响计算结果，但它们通常是更准确的基准价格的良好领先指标。

未来房价走势

1.得益于持续不断的移民潮，家庭人口增长将持续走高。

2.核心通胀可能会继续放缓，从而使抵押贷款利率在年底前下降。

3.由于利率高企、新建筑预售量低、市政法规适得其反以及建筑成本高昂，房屋供应将继续滞后于家庭增长。

4.收入的增长可能会继续高于通胀率。

5.股市和企业利润的强劲增长将使财富效应持续存在，使潜在购房者的银行账户变得更加庞大。

同时，抑制房价的因素有：

-违约率将继续上升，尽管比长期平均水平低46%。

-失业率将继续攀升，尽管对购房者的影响小于对租房者的影响。

-较低的利率将吸引房屋卖家。

-再通胀仍然是抵押贷款利率的一个风险。

可变和短期抵押贷款将激起更多人的兴趣

加拿大全国抵押贷款利率没有变化，只有一个例外。TD 银行轰动一时的无保险可变利率优惠结束了，将全国最低可变利率从6.19%推高至6.35%(基准优惠利率减去0.85%)。

McLister建议，如果你对浮动利率不感兴趣，True North Mortgage和Marathon Mortgage对有保险的抵押贷款提供最低的6个月固定利率。它们分别为3.99%和4.34%。不同之处在于，后者可能会提供稍好的续期利率，特别是如果你在六个月内转为可调利率抵押贷款。如果你感兴趣的话，可以买两种。

如果你不续借，这些贷款机构都会向你收取1%的费用。这就是为什么他们能提供这么低的预付款。另一方面，两家机构都有助于有保险的借款人有资格获得更大的抵押贷款——因为它们的利率是加拿大最低的，更容易通过抵押贷款压力测试。

他进一步表示，如果加拿大央行认真考虑降息，可变和短期抵押贷款（Variable and short-term mortgages）将激起更多人的兴趣。就在此时，债券市场的投资者们正纷纷押注央行将在10周内首次降息。下周二将公布的消费者价格指数(cpi)报告可能会大大增加上述可能性，因此请密切关注。

在利率市场的其他领域，接近5%的三年期固定利率仍然具有稳定的价值。虽然你无法从潜在的利率暴跌中获益，但这种可能性已经反映在您预付的较低的三年期利率中。另外，如果通胀率没有经济学家想象的那么高，你还可以获得利率上行保护。

在央行降息后，固定利率往往不那么受欢迎，但如果你相信市场能有效地为未来定价，那么将利率固定在5%附近并非糟糕的选择。

针对益普索的调查报告，网友在评论区里表达了不同的观点：

这位网友写道：“作为一个手指“悬停在购买按钮上”的首次购房者，我认为房价过高，这与利率“高”无关(实际上利率并不高)。事实上，更高的利率是遏制房价变高的唯一因素。我希望利率上升，而不是下降。话说回来，我有能力支付35-50%的首付款。加拿大人对房地产债务上瘾，对加拿大GDP贡献最大的行业是房地产销售和租赁，这一事实清楚地表明了这一点。

“人们总是认为，大多数加拿大家庭都会不计价格地买房。最终这种情况不会发生，泡沫会破裂。这就是为什么媒体和专家没完没了地谈论需要降低利率。当泡沫破裂时，银行、开发商、退休人员和房地产经纪人将损失数十亿元。有一点是明确的——银行害怕负担得起的住房。”

“房地产市场已经到了一个拐点，大批被压抑的婴儿潮一代卖家即将涌入。精明的卖家会意识到这种模式的转变……并迅速处理。”