加拿大夫妇准备退休 啥时候卖出租屋最划算？

如果你有出租房屋，想知道什么时候出售最有利退休吗?

以下来是《环球邮报》报道64 岁的科林和 62 岁的杰基正在考虑几年后退休，想知道什么时候应该出售他们的出租房产最有助他们退休?

科林 (Colin) 的年薪为 25 万元，杰基 (Jackie) 的年薪为 75.000 元，两人都从事金融服务业。除了多伦多的家庭住宅外，他们还有一处有利可图的出租房产。两者都没有固定福利养老金。两人有两个自给自足的成年子女。

杰基在一封电子邮件中写道:“退休后我们应该如何管理未来每月的开支?”“关于清算各种投资，最好的选择是什么?” “还有必要卖掉第二套房产吗?或者，出售主要住宅以便不涉及资本收益并居住在第二处房产中是一个不错的选择吗?”

他们还想知道何时开始领取加拿大养老金计划和老年保障福利。他们的目标包括“放慢脚步，实现生活的更好平衡”以及尽可能多地旅行。他们的退休支出目标是每年 132.000 元，包括抵押贷款。“

《环球邮报》请来多伦多 HighView Financial Group 的首席财务规划师 卡尔弗特(Ian Calvert) 来了解两人的情况。

专家怎么说

卡尔弗特说，科林和杰基正处于工作的最后几年，他们需要帮助弄清楚如何产生稳定的现金流和管理税收。

两人的净资产约为 445 万元，其中 240 万元为房地产。对于他们的可投资资产，他们有 80 万元的非注册储蓄，分配给个股、主动管理的共同基金和 175.000 元的担保投资证书。除了非注册投资组合外，他们还有 325.000 元的免税储蓄账户、500.000 元的 RRSP 以及科林与雇主的团体储蓄计划中的 250.000 元。

科林计划于 2027 年 1 月退休，杰基则计划于当年年底退休。

从2028年开始，所有就业收入来源都将消失。规划者表示，为了支付 84.500 元的退休生活方式支出，加上抵押贷款和所得税，他们需要启动退休收入的“全部三大支柱”：政府福利、科林的雇主储蓄计划和个人储蓄。

他们应该确保 CPP 和 OAS 都在 2028 年启动。“加拿大政府福利提供了合理的收入基础水平，”;然而，自 2011 年起才在加拿大居住的两人收到的金额将远远低于最高付款额。规划者指：“CPP 退休福利是根据计划缴款年限计算的，而 OAS 则是根据在加拿大居住的年限计算的。”他们的 CPP 合计预计为每年 18.000 元，约为未来年度最高限额的 46%，OAS 合计为 7.500 元，约为最高年度限额的 43%。

规划师卡尔弗特说，根据他们当时的情况，他们可以考虑将政府福利推迟到 70 岁，以领取更多的福利金。

卡尔弗特说，接下来应该利用他们的退休储蓄计划和科林的团体储蓄计划。"由于没有其他工作收入，也没有固定福利养老金，从退休第一年开始，他们的应税收入将大幅减少。因此，尽早从退休储蓄计划中提取资金是合理的。“这将是应税收入，因此找到一个最佳的提取水平将是他们整体计划的一个重要组成部分。

这位规划师说，他们拥有健康水平的非注册资产，这些资产将以利息和股息的形式产生应税投资收入。他们还有应税租金收入。“他说："在起草 RRSP/注册退休收入基金(RRIF)提取计划时，他们需要将这些应税收入考虑在内。“他们应该计划从这些账户中总共提取 45.000 元--从 杰基 的 RRSP 中提取 15.000 元，从科林 的 RRSP 中提取 10.000 元，从科林的团体储蓄计划中提取 15.000 元，进行一个适当的细分。“

他们退休收入计划的最后两部分是每年 53.000 元的租金总收入，这样他们每年就需要从非注册储蓄中拿出 40.000 元。这样，他们每年的总收入将达到 163.500 元，可以支付 55.000 元的房贷、24.000 元的税款和 84.500 元的生活费。

规划师说，在分割养老金收入后，他们每人的应纳税收入应为 77.000 元。卡尔弗特说："这是管理税级以及保护他们的海外养老金的理想位置，因为当你的年收入超过 90.997 美时，海外养老金就会被扣回。”

每年，他们应继续将 14.000 加元(即每人 7.000 加元)从非注册储蓄转入 TFSA，以享受免税投资收益。

规划师说，一旦他们的抵押贷款还清，他们每年的现金流将大幅增加。

什么时候出售出租的房屋?

对于科林和杰基正在寻找出租房产的退出策略。规划师说："他们的这栋房产价值可观，因此有 45 万元的可观未实现资本收益。前 25 万元的含税税率为 50%，即 12.5 万元。剩余的 20 万元将按 67%的新含税税率征税，即 133.333 元。资本收益总额为 258.333 元。“

他们应避免在工作期间出售该房产。规划师说："将一次性资本收益叠加在他们的工作收入之上，会将他们报告的大量收入推入最高税级。“任何超过 246752 元的应税收入，边际税率都将达到 53.53%。”

他说，至少从税收角度来看，更好的办法是在 2028 年出售房产，直到第二年才开始从 RRSP 或政府福利中提取任何收入。规划师说："这不会减少资本收益，因为这将是一次性的巨额收益。“在那一年限制其他收入来源将缓和应支付总额的幅度，并通过再推迟一年来提高他们的 CPP 和 OAS"。

科林表示有兴趣搬进他们的出租房，并出售他们的主要住所：“这是一个有趣的策略，因为它会带来一些变化和好处。首先，出售他们的主要居所将是免税的，并将为他们注入一笔可观的收入。“

他说："首先，出售主要住所可以免税，并为他们的退休储蓄注入大量税后资本。其次，这将把出租房产变为他们的主要住所，推迟资本收益，并从他们的现金流计划中去除租金收入。将来出售房产时，科林和杰基在计算最终资本收益时，将申报他们拥有房产的年限、作为出租房产的年限以及作为主要住所的年限。”

客户情况

当事人 科林 64 岁，杰姬基 62 岁。

问题：他们应该如何动用储蓄和投资来产生每月的现金流?他们应该何时领取政府福利?他们如何才能将税收降到最低?

计划：首先动用注册储蓄，将养老金收入和租金收入分开计算。推迟出售出租房产，直到退休之后。可能卖掉家庭住房，搬到出租房。

回报：有序、节税地提取他们的储蓄和投资。

月净收入：19.600 元(包括净租金收入)。

资产：现金 $40.000;GIC $173.000;他的非注册 GIC $170.000;她的非注册 GIC $160.000;共同基金 $300.000;他的共同基金 $150.000;她的共同基金 $170.000;他的 TFSA $175.000;她的 TFSA $150.000i;他的 RRSP $300.000;她的 RRSP $200.000;他的团体储蓄计划 $215.000;住宅 $1.400.000;出租物业 $900.000.总计：450 万元。

每月支出：住宅抵押贷款 2300 元;房产税 700 元;水、污水处理、垃圾处理 125 元;住宅保险 150 元;电费 130 元;取暖费 110 元;花园维护 350 元;车辆保险 440 元;燃料、油费 330 美元;维护、停车费 150 元;日用品 1000 元;服装 200 元;慈善机构 100 元;度假、旅行 1250 元;餐饮、娱乐 750 元;个人护理 100 元;俱乐部会员 25 元;医疗保健 875 元;人寿保险 250 元;电话、电视、网络 245 元。总计：9580 元。不包括每月 1500 元的按揭付款和租房的其他开支。盈余存入非注册储蓄。

负债：住宅抵押贷款 39 万元，利率 1.7%;出租物业抵押贷款 33 万元，利率 1.6%。总计：72 万元。

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