降价潮，要来了

今年，发生了件很诡异的事儿。

年年催收物业费的物业管家，今年竟然沉默得相当彻底。

去年的管家，从其锲而不舍的催收物业费态度之中，我深深感受了他承担了沉重的任务指标。而在今年，管家仅在2月底的惯例行事后，时隔两个月，却再无多余的催收动作。

似乎，完全没了任务指标的困扰。

事出反常必有妖。

江月打探了杭州其它小区的物业的情况，果然，找到了一点蛛丝马迹。

2024年12月，萧山乐虹湾小区物业做了一次物业费7折的活动，诚意相当满——

已缴纳全年物业费的业主，新一年的物业费可以减免一个季度的费用；未满额缴纳物业费的业主，可减免剩下服务月份的物业费；未缴纳物业费的业主，直接减免物业费的费用。

国之璟府，高层住宅的物业费原本为2.8元/㎡/月降至2.3元/㎡/月（不含能耗费）。

降幅约18%。

此外，物业公司还承诺投入260万元用于小区公共区域的提升改造。

东旭府，原物业费收费标准是高层3.1元/㎡/月。今年起，物业公司表示，愿意从原来的3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月。

降幅约26%。

物业费降价这事儿，可不止发生在杭州。

据中物研协发布的数据显示，

2024年以来，重庆、银川、青岛、武汉等城市已有超过100个小区实现了物业费下调，降费幅度在20%-35%之间。

还有一项数据显示，2024年12月，武汉、南昌、青岛、重庆、南京、常州等6个城市物业服务价格指数下跌，其中武汉、南昌同比分别下跌0.72%和0.47%，青岛同比跌幅为0.14%。

更近一步讲，物业费的降价分两种形式。

一、空置房物业费打折。

自去年以来，甘肃兰州、山东青岛、江苏镇江等10余座城市宣布“空置房物业费”打折，最低低至五折；

二、物业费的直接下调。

比如重庆，龙湖某小区业主群的一则公告引发热议：物业费从每平方米3.5元降至1.8元。

降幅达48.6%。

比如武汉市，武昌区某小区，原本物业费每平方米2.8元，经过业主与物业协商，成功降至2.3元。

更狠的是广西柳州。

0元物业费，你可曾听闻？

2025年起，新华庭小区的物业公司直接实行免收物业费的模式，且计划22个小区试行免收物业费模式。

说到此，我总算明白我的物业管家为什么不来找我要物业费了。

说，是不是怕我要求降低物业费？

物业费因何而降？

其一，资产性收入下降。

根据2025年3月数据，100个重点城市二手住宅市场均价为14053元/平方米，环比下跌0.3%，环比降幅较上月扩大0.14个百分点；同比下跌4.59%，同比跌幅较上月收窄0.55个百分点。截至本月，二手房价格同比、环比已分别连续下跌了27、25个月。

图表显示，我们已经跌了好些年。

看着那些跌幅超二三成，甚至腰斩的房源，我们起初震惊，而今默默接受。

与此同时，近5年来的租金也在跌。

高峰时期，50城平均租金能达到39元/㎡/月，如今平均租金为35元/㎡/月，达了历史低位。

具体到单套房子上，月租金跌幅轻则几百，重则几千。

其二，工资性收入水平下降。

尽管咱们一季度平均工资性收入还涨了将近6%，但是大家都明白“降薪和失业”是无论如何都绕不过去的难题。

再换个角度看，如果你空闲时间去一趟图书馆，能发现其中的中年人还挺多。正应了那句话“图书馆成了失业中年人的最后救赎”。

正是由于房价下跌、租金下降，以及收入下滑等等因素的影响，导致居民消费意愿下降，

进而对只涨不降的物业费的抗拒性越来越强。

那么，由此物业费就能顺理成章地降了？

当然不是。

你同意，物业公司可不带这么简单同意的。

以上，只是房东降低物业费的动力，能直接让物业公司降物业费的还得看这两招。

一、成立业委会，降低物业费。

业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主行使共同管理权，自然有物业选聘权

于是，也便有了与物业公司平等对话的地位。

还是以杭州为例，而萧山东旭府小区的业委会今年开始物业选续聘，前期物业公司由于感受到压力，为了续聘成功便连续两次下调物业费。

当然，原物业公司最终还是未能续聘成功。原因为何我们暂且按下不表，之后再细说。

说到底，对于江月自己小区为何迟迟没人来催收物业费的原因又更具体了——原来也是在组建业委会。

二、业主不交物业费，倒逼物业费下降。

物业公司最怕什么？

不怕降物业费，更怕收不上物业费。

尤其是在高空置率的小区，由于业主认为没有享受到物业服务，缴费意愿更低。

据克而瑞物管调研数据显示，典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落，整体跌幅在2%-3%之间。以上海为例，2022年物业收缴率约92%，2023年收缴率则跌至90%，同比减少2个百分点。

整个物业行业的物业费收缴率均呈持续下滑态势。

2023年，500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点；上市物企收缴率同样跌至85%，同比再降5个百分点。

再举一个特别的例子，杭州宸瀚里小区由于物业提供的服务质价不符等问题，物业费的收缴率不到5%。

别真以为物业就稳赚钱。5%的物业费收缴率，必然亏大发。

为此，降低物业费成为了物业公司提高收缴率的促销方式。

一边能让业主觉得优惠，一边又能“薄利多销”保证收取到更广范围的物业费。

这也正是业主与物业公司博弈之后的结果。