在加拿大买房真是最稳妥投资? 44年数据揭露真相

手头有闲钱的人可以选择多种投资方式，但多数人最终还是选择将资金“安置”在有四面墙和屋顶的房产上。

如果你对“租房还是买房”没有特别偏好，那么真正该问的问题是：拥有房产是否是收益最高的方式？

投资收益有很多种衡量方法，但我们今天就从简单角度出发——看看它们相对于通胀的实际回报。

通胀很关键，因为它就像一个“隐形小偷”。当你卖出房产、股票或其他资产时，所得到的钱已经没有你购买时那么值钱了。这种价值流失必须纳入任何投资回报的计算中。

投资选择多种多样，但我们今天只聚焦两种历史上最能跑赢通胀的大众投资方式：房地产与股市。

为了控制篇幅，我们做了如下几个假设：

* 通胀数据使用加拿大统计局的消费者价格指数（CPI）；

* 房价数据来自加拿大房地产协会（CREA）；

* 股市投资代表用的是全球投资最多的指数——美国标准普尔500（S&P 500），以及加拿大主要股指TSX综合指数；

* 美元对加元汇率波动未纳入考量（虽然有人认为未来美元储备地位下降会让加元升值，但也有相反观点，我们就不讨论这点了）。

不论如何，从1980年1月至今的数据如下：

绝对涨幅：

* S&P 500：5,079%

* TSX综合指数：1,191%

* 加拿大平均房价：1,011%

也就是说，相较于受科技推动的美股表现，加拿大房地产的升值“相形见绌”。

再看看通胀调整后的年化实际收益率：

* S&P 500：6.0%

* TSX综合指数：2.7%

* 平均房价：2.4%

虽然90年代房地产表现“打瞌睡”，但实际房价增长与加拿大股市相当接近。

不过，经过44年的通胀调整与股息再投资后，投资S&P 500所带来的财富，是买房的四倍——在缴税前。

但故事还没完：

虽然收益率和通胀是核心，但其他因素同样重要：

* 加拿大自住房免资本利得税，是房产投资的一大优势；

* 相比之下，股票投资若在RRSP账户中，未来取出要按边际税率缴税；

* 如果用TFSA或FHSA投资股票，取出时则完全免税；

* 非注册账户投资股票则只缴纳资本利得税（通常低于工资收入税率）。

总的来看，即使考虑税收策略，S&P 500的实际收益依然远胜加拿大房市，回报大致是其两倍或更多。

此外，还有一些无法用一篇文章完全解释的额外因素：

* 房屋隐藏成本多：地税、土地转让税、管理费、维修费、中介费等，对收益侵蚀极大；

* 股票投资虽有管理费，但ETF产品可以将其降至极低；

* 投资者的个人情况、风险承受能力与时间规划；

* 各地房地产市场的表现差异；

* 对自住房个性化改造的需求（但住公寓可能就不重要了）；

* AI驱动的股市上涨潜力；

* 随着人口增速放缓和政府加大房屋供应，房价增长不确定性加剧；

* 对一些自制力差的投资者来说，每月还房贷至少能“被动强制储蓄”。

还有心理层面的满足感：有些人就是安心，喜欢自己的名字写在房产证上，不用担心被赶走。

但构建一个稳健的投资组合，也能带来自信，并且提供更强的流动性。

而且，“租房+投资”并不代表永远不买房。有些人可以在稳定租赁环境中安心租十年、让资产增长，再等资金雄厚后再买房也不迟。

如果你还想深入了解“买还是租”的数学逻辑，建议找一位只收服务费的独立理财顾问，让他们根据你的情况做“最优、最差和最可能”的场景分析。