可负担=腰斩房价! 加拿大却不敢跌 难言之隐曝光

经济学家向来措辞谨慎，因此加拿大国家银行（National Bank of Canada）6月发布的《经济观察》报告格外引人注目。

报告作者称，加拿大最大的房地产市场——安大略省正陷入“混乱”，而卑诗省则“举步维艰”，全国范围内的市场也“持续放缓”。

加拿大的住房问题正在恶化。联邦住房部长罗品信（Gregor Robertson）在5月接受记者采访时被问及房价是否应该下降，他的回应十分明确：“不，我认为我们需要提供更多住房供应，确保市场稳定。这是我们经济的重要组成部分。”

他的这番话让许多人摸不着头脑，包括经济学家、渥太华大学环境研究所“中产住房缺口倡议”创始主任迈克·莫法特（Mike Moffatt）。

“在不让房价下跌的情况下恢复中产阶级的广泛住房可负担性是不可能的，”他在接受加拿大新闻社采访时表示。

那么，住房部长为何如此强调“价格稳定”？原因在于，渥太华不想拿另一个危机（房价可负担性）去换一个新的危机（中产阶级退休灾难）。

乍一看，更便宜的住房似乎是解决加拿大住房危机的显而易见的办法。正如《环球邮报》社论委员会曾指出的那样，增加供应以满足需求，价格自然会下降。在过去20年里，房价与收入的比值上涨了70%以上，原因是供应停滞而需求持续增长。

安大略省建筑业和土地开发协会近期的数据形象地展示了“混乱”的含义。多伦多大都会地区的新房销售量“比过去10年平均水平低了87%”。按平均值计算，2025年5月大多地区的新房销量本应约为2750套，实际却只有345套。

Moffatt根据加拿大《国家住房战略法案》提出了中产阶级住房的可负担性标准：“任何一个中产家庭都应有能力在任何社区买得起一套三居室的住房。”这类住房几乎总是地面独栋、半独栋或联排屋。

Moffatt指出，这类住房的关键之处在于：“只有拥有三居室或以上的产权住房的增长，才与五岁以下儿童人口增长呈强相关性。”

二十年前，在卑诗省或安省，中产家庭通常将40%至45%的可支配收入用于购房。而据加拿大按揭与住房公司（CMHC）数据显示，如今这个比例大约为60%。

总理马克·卡尼的住房计划承诺，到2035年每年建造50万套新房，并提供数十亿加元的融资，但尚未明确这些住房的具体类型。

如果住房部长罗品信的话可信，那么这些新增住房很可能不会是三居室或以上、产权性质、地面型的房屋，而恰恰是更便宜、能压低当前房价的房型。

对于年轻人和年长的房主来说，他们未来退休计划的核心就是出售房屋后获得的资产。当前劳动力中，只有38%享有雇主注册的养老金计划，大多数人依赖自己的储蓄。但不到40%的报税人向注册退休储蓄账户（RRSP）或免税储蓄账户（TFSA）缴款。

而加拿大退休金（CPP）和老年保障金（OAS）根本不够。CPP在65岁时的平均月领取额大约是900加元，而OAS本质上只是为最贫困的老年人提供援助。

如今，以及过去十多年，很多中产家庭是通过偿还房贷来为退休做准备的。他们期望的是未来卖房时能获得一笔收益，用来在退休后产生被动收入。

在卑诗省，平均房价约为100万加元；在安省则约为86万加元。考虑到加拿大的税后家庭收入中位数为70,500加元，若要恢复住房可负担性，房价需大幅下跌40%至50%。但这将严重侵蚀依赖房产增值来养老的人的退休收入，每年减少数千加元。

为了保持房价稳定，渥太华寄希望于未来经济强劲，从而拉高收入，弥合房价与收入之间的差距。但Moffatt的研究表明，这种收入增长可能需要二十年甚至更久。

加拿大住房部长正在面对一个“苏菲的选择”——在两个“罪恶”之间做出决策。一方面是住房可负担性的危机，将年轻家庭挡在市场之外；另一方面是未来退休危机，许多房主因房地产价格波动而陷入困境。

罗品信部长强调市场稳定，说明他已做出选择：优先保护当前众多房主，使他们在退休时不至于迅速滑入贫困。