突发！本拿比废除容积率 改为楼高决定

近日，大温地区的本拿比市宣布了一项土地使用与建筑管控变革——正式废除传统的“容积率”(FAR/FSR)作为开发密度的计算基准，转而采用全新的“高度导向开发框架”!

这一举措，也被视为政府在住房危机下迈出的颠覆性一大步。

长期以来，FAR(容积率)都是评估建筑密度的通用指标：即建筑总楼面面积除以地块面积。

打比方来说，一栋占地2万平方英尺、总建筑面积为20万平方英尺的高楼，其容积率即为10.0.

但现在本拿比市认为，这在实际操作中“难以透明管理、公众难理解、建筑高度也不好预测”，因此决定弃用。

取而代之，市政府正在采纳的一种“基于建筑高度的发展框架”(Height-Based Development Framework)，将建筑高度作为新的主要规范依据。

这样一来，开发商可根据所在区域明确定义的“高度上限”，进行开发设想与审批申请。

取消容积计算，一定程度上也是让城市空间规划回归“形态本身”。

本拿比市府此次改革针对的的是靠近天车站的市中心及城市村。

适用于九类分区——

CM-1 社区商业区(Neighbourhood Commercial)

CM-2 综合商业区(General Commercial)

R2 联排别墅区(Townhouse)

R3 低层公寓区 1(Low-rise Apartment 1)

R4 低层公寓区 2

R5 中层公寓区 1(Mid-rise Apartment 1)

R6 中层公寓区 2

R7 高层公寓区 1

R8 高层公寓区 2

具体来说：

R1、R2、R3：允许建筑最高为4层

R4：允许最高8层

R5：最高12层

R6：最高20层

R7：最高30层

R8：最高40层

如果开发商提出具备社会贡献(如增设商业空间、提供社区设施等)的方案，市府还可酌情批准超高设计。

例如，在允许40层的地块上，如设计有三个塔楼，可通过“平均高度”机制，实现一个35层、一个40层、一个45层的布局，提升灵活性。

本拿比市新框架下的首个获批项目，是位于Edmonds社区的Walker Ave. 7135号地块，由Gracorp地产公司与Neighbourhood Church教会联合开发。

该项目规划总高50层，将包括：

384套市场价租赁住宅

96套低于市价租赁住宅

一座新教堂(配套剧院型礼堂)

社区多功能空间(如食物银行)

一定规模的零售及办公设施

建筑设计由温哥华知名建筑事务所 Musson Cattell Mackey Partnership 操刀。

同时，这个项目也是本拿比首个由省政府“BC Builds”计划支持的住房建设项目。

房地产商Intracorp Homes总裁Evan Allegretto称赞：“能在短期内彻底转变土地规划思路，本就是一种创新本身。新框架使市民更容易理解开发逻辑，也鼓励开发商从容积比的束缚中解放，专注于高质量的建筑设计。”

这个新框架只是本拿比市分阶段《城市分区附例（Zoning Bylaw）》重写计划的一部分。

自2023年以来，本拿比已将原有的12种单户与双户住宅分区统一整合为“R1小型多户住宅区”，呼应BC省近期推动的小型多单元住房立法(SSMUH)。

预计，这一系列政策将持续推进到《本拿比2050总体规划》的全市范围实施。