对买家来说, 地产经纪是不是完全没用? 加拿大竞争局已在调查

一个加拿大房市“老话题”，引爆了Reddit论坛。

一位网友发帖提出质疑：“对于房市买家来说，地产经纪是不是完全没用？”

帖主表示，他曾经和3位地产经纪合作过，这些经纪全是想要赚“快钱”，根本不想努力帮他省钱。

他说：“我的地产经纪总是催促我对一些‘还行’的房子出价，而不是让我等到真正合适的房子。而且他还拒绝接受我提交低价报价，直接就把我的想法否掉了，而不是单纯帮我提交。”

他犀利地指出：“说到底，他的利益和我的完全不一致——他是越快成交、价格越高，赚得越多。那我为什么要相信他真的是为了我的最佳利益着想呢？从买家的角度来看，地产经纪能带来的价值和他们佣金模式里自带的利益冲突相比，几乎可以忽略。”

最后，帖主反问道：“难道是我想错了吗？你们当中有人真的遇到过会替买家拼命争取的地产经纪吗？”目前，这条帖子已经有400多条评论，讨论热度很高。

评论区的一位网友表示，加拿大竞争局正在调查这件事，征询公众意见。

据悉，加拿大房地产协会（CREA）的佣金规则要求：当通过MLS（Multiple Listing Service）系统挂牌时，代表卖方的经纪必须向代表买方的经纪提供佣金。一般而言，这意味着当房产通过MLS系统售出时，买方经纪的佣金不是由买方直接支付，而是由卖方经纪支付。

目前，加拿大竞争局正在调查这些佣金规则是否会影响价格竞争。比如这些规则是否影响买方经纪基于佣金比例展开竞争的动力？

以及，是否会导致“引导行为”（steering）。比如，这些规则是否会影响买方经纪展示不同佣金水平房源的积极性？如果会，这是否又影响到卖方愿意提供的佣金水平？

对此，加拿大竞争局针对3个不同群体，提出了以下问题，征询大家的意见：

1 针对买房者与卖房者

• 您上一次买房或卖房是什么时候？
• 您最近一次的经历是买方、卖方，还是两者都有？
• 您的经纪向您解释过，他们在帮助您买房或卖房时的酬劳方式吗？
• 在买房或卖房前，您有没有尝试和经纪人谈判佣金？过程如何？

如果您买过房：

• 您是否知道，经纪可以通过返佣的方式回馈客户？您是否讨论过这个选项？
• 您是否曾感觉，经纪会引导您去看某些房子，是因为他们能从中获得更高的佣金？
• 如果佣金需要由您自己全额支付，您会因此改变是否使用经纪的决定吗？

如果您卖过房：

• 您的经纪是否建议您提供一个特定水平的佣金，以便更容易卖出房子？
• 如果不需要向其他经纪支付佣金，您在谈判方式或是否雇用经纪方面的选择会不会有所不同？如果会，具体是怎样？
• 关于地产佣金，您是否还有其他经验或信息是竞争局应该了解的？

2 针对房地产经纪

• 您通常如何与客户沟通您的收费？一般是在买卖流程的哪个阶段谈到报酬？
• 您多久会和客户谈判佣金？您是否会向买家提供返佣？
• 您会如何建议客户设定佣金比例？哪些因素会影响您的建议？
• 您是如何吸引客户的？客户选择与您合作的原因或您提供的具体服务有哪些？
• CREA的“合作政策”是否对您的业务产生了影响？您在该政策下遇到过什么挑战，又是如何调整的？

3 针对其他市场参与者

• 您是否提供或计划提供MLS系统之外的替代挂牌服务？如果有，它与MLS有哪些不同？为什么要提供这种替代？
• “合作政策”是否对您产生了影响？
• 您是否因应“合作政策”对业务做出了调整？
• 关于合作政策或替代挂牌服务，您是否还有其他经验或信息是竞争局应该了解的？

如果你想给加拿大竞争局提供意见，可以直接将上述问题的答案，以邮件的形式发给[email protected]。

如果你需要了解有关竞争局及其职责的更多信息，或提出投诉，请联系该局的信息中心。官方网址如下：
https://competition-bureau.canada.ca/en/how-we-foster-competition/consultations/call-out-information-canadian-real-estate-associations-commission-rules-and-cooperation-policy

最后做一个总结，在加拿大买卖房屋，双方地产经纪会很容易进行“合作”，他们的目的一致，都是为了快速完成交易，拿到佣金。

因此，买家和卖家，由于信息不对等，都有可能会成为弱势的一方（取决于买方市场还是卖方市场），导致在这场交易中遭受了“隐藏”的损失。

而由于成交价格越高，双方经纪的佣金越多，那么买家承受“隐藏”损失的可能性，相比于卖家，也就更大。