多伦多Yonge街"炒房大户"卖房翻车: 漏做一件事被CRA狠罚$2.1万

对很多普通加拿大人来说，最大的税务优惠之一可能就是“主要自住房免税（PRE）”政策了。这个政策的最大好处在于：当你出售主要自住房时，无论赚了多少资本增值，这部分利润都可以完全免税。

但！别以为“免税”就可以“不申报”。即便100%符合PRE条件，也必须如实报给税务局（CRA），否则可能吃大亏。

惨痛案例

2025年6月，一位来自多伦多的房地产投资者因未如实申报其2016年交易，被CRA重新评估，并追加罚款21,000加元。

情况是这样的：

该纳税人是一位资深地产投资者，2010年到2017年间在Yonge街一带买了多套房产，其中一套房作为自住房居住了6年（2010-2016），完全符合PRE免税。

但他2016年出售该物业后，没有申报。

更糟的是，他后来又卖掉了一套自己从未入住过的房子，也没申报，说那也是“打算当作自住房”。

CRA驳回此说法，理由包括纳税人从未居住于该物业，未提交T2091表，且当年已指定另一套主要住宅。

最后CRA认定：这位纳税人不但漏报了159,282的增值收入，还存在重大疏忽，罚款21,000加元。

更“致命”的是，这已非该纳税人第一次被抓包——早在2011年他也因为同样的问题被税局盯上，甚至被“红旗标记”了。

纳税人辩称是会计师的错，说会计不知需申报此信息，而且那位会计后来“搬到美国去了”，所以也没法出庭作证。

但法官并不买账，并指出：纳税人拥有硕士学位，具备丰富房地产经验，且于2022年拿到了地产经纪执照。因此，这种“我不知道要申报”的说法站不住脚。最终法官裁定，纳税人“明知或严重疏忽地”在报税中作出虚假陈述，因此CRA罚他是合理的。

必知政策要点

根据加拿大税法规定，自2016年起，即便房子100%符合PRE标准，也必须在报税时进行申报，包括：

• 在报税表Schedule 3首页标注该物业为“主要自住房”；
• 填写T2091表格（Designation of a Property as a Principal Residence）报告该交易。

近年来，加拿大政府加强了对住宅“炒房”行为的监管。自2023年1月1日起，针对住宅地产（包括出租物业）实施了新的反炒房规则，旨在减少市场投机需求，抑制房价过快上涨。新规核心：

• 若持有住宅物业不足12个月即出售，将无法申请PRE来免除资本利得税。
• 此类出售获利，不再按50%的资本利得税率征收，而是按100%商业收入计税。
• 部分特殊情况可豁免，如：死亡、分居、残疾、搬家等重大人生事件。

此外，如果你出售的是持有时间少于365天的住宅类物业，必须在当年的Schedule 3第2部分中单独申报。

尽管新规从2023年才正式执行，但税务局（CRA）仍有权追查此前年份的炒房交易行为。只要CRA认定你是为快速获利而购房转售，即使时间在2023年前，也可能被取消免税资格并补缴税款。

什么样的房子才算“自住房”？

要使房产符合特定纳税年度的主要自住房资格，必须满足四个条件：

• 该房产必须是一个住宅单元；
• 你必须是该房产的所有人（独自或与他人共同持有）；
• 你、你的配偶（同居伴侣）或孩子必须“正常居住”在里面；
• 你必须明确将其“指定”为主要自住房。

需要注意的是，像度假屋等的季节性住所，也可以被视为“主要自住房”，前提是拥有该房产的主要目的不是为了获得或产生收入。

但如果是专门拿来出租的房产，一般就不能申报PRE免税，出售时可能需要缴纳资本利得税。同样，如果你购买或建造房屋的目的是为了转售获利，那也可能被否定PRE资格。

PRE是加拿大最重要的免税政策之一，但“免税≠免申报”！一旦漏报，不仅要补税，还可能背上“重大疏忽”罚款，甚至被CRA盯上多年。卖房之前，一定要提前和专业会计/律师沟通，确保所有手续齐全、表格报对。否则，辛苦赚来的几十万利润可能瞬间蒸发！