利率固定还是浮动？其实加拿大房贷还有一半浮动、一半固定

每一次加拿大央行调整利率，都会引发一个关乎生死的房贷问题：是选固定利率还是浮动利率？但如果你根本不用费力二选一会怎么样呢？其实加拿大房贷还有“第三条路”可走，只是这条路几乎没人知道，选择的人就更少，那就是利率一半浮动、一半固定。

债务多元化几乎从不被讨论。你要么全押，要么全退。

这和人们对资产的看法完全相反。想象一下，一家上市公司如果所有债务都在同一年到期，我们会怎么看？大多数公司都会选择“错开”债务期限。如果你把退休金投资于GIC，你也会“错开”到期时间。

但房贷却不一样。

Butler Mortgage的经纪人Ron Butler说：“银行其实都有提供这种混合型房贷，但没人要。”他说，混合型房贷比10年期房贷还不受欢迎，而选择10年期房贷的房主本来就只占约3%。

加拿大人太习惯于某种做法了。即便在2021年，五年期房贷利率降到1.59%，而10年期房贷利率是2.29%，也几乎也没人感兴趣。今天想想看如果那时候人们锁定10年期房贷利率会是一件多么幸运的事。

Butler说：“没人想要10年期房贷的原因是它总是更贵。混合型房贷的问题在于你总会有一半是错的。人们就是要‘赌一把’。”

如今人们最在意的问题是月供金额。部分人会看利率，但越来越少有人关注摊还期，也就是他们最终要花多长时间才能还清债务。

五年前贷款的客户，今天可能还能拿到类似的月供，但他们现在最好的五年期固定利率是3.89%，最好的浮动利率是比基准利率低95个基点，约3.75%。

Butler确信，如果央行再次下调隔夜利率，将会有约35%的人选择浮动利率产品。

他说：“人们要的是最低利率，因为他们要的是最低月供，但他们不在乎摊还期。他们愿意选50年的摊还期，只是银行最多只给30年。”

对债务，加拿大人愿意“推到未来”。如果是这种态度，那在利率上分散风险也是合理的。

约克大学Schulich商学院的金融学教授Moshe Milevsky，曾做过一项固定与浮动房贷的长期比较调查，结果显示，在大约50年的时间里，浮动利率表现更好占了88%。不过他近五年没再更新研究。

Milevsky说：“我不更新的原因是现在环境复杂得多，选择也更多。你不能再用‘长vs短’来总结。这就是争论中丢失的部分。现在房贷不仅仅是利率问题。”

关键还包括：如果你的房子“负资产”，你是否需要重新谈判房贷？他说：“你根本搬不了家。”

Milevsky指出，很多人根本不知道自己拿的是浮动房贷，因为他们只盯着月供。“他们会说：但我的月供是固定的。”他说。“即便浮动利率总体表现比固定利率好，这也无关紧要。重要的是它是否适合你的负债情况。”

如果你有稳定的工作，比如政府相关岗位，你可以选择浮动。如果你在受关税影响的行业工作，他说：“尽量锁定固定利率。”这样至少能少一件烦心事。

他还说，房贷决策现在更多是行为层面的，而不仅仅是数学问题。“人们被误导，以为25个基点的降息就意味着房子变得负担得起。”

至于债务多元化，他说人们其实有在做，但不一定体现在房贷本身。例如：固定利率房贷+浮动利率挂钩的信贷额度，本质上就是一种分散方式。

“另一个问题是繁琐的手续——房贷注册、注销、释放——这些让操作变得复杂。想象一下，有人说他房子上有七个房贷，大家只会说他‘欠了一堆债’，没人会觉得那是‘分散’。”

Meridian Credit Union消费信贷副总裁Allison van Rooijen表示，房贷没有一刀切的“最佳方案”。

她强调，建议必须是整体性的，因为债务会影响到人的整体幸福感。

她说，浮动利率的诱惑确实很大，但为了区区5个基点的差异而睡不安稳，不值得。

Rooijen说，“正如没有两个借款人是一样的，你的房贷建议也不该一模一样。要找一家能给你量身定制解决方案的贷款机构。”

如果你和大多数加拿大人一样，最后的选择很可能仍然是在固定和浮动之间二选一。但别忘了，还有一种分散化的替代方案可供考虑。