加拿大楼市“V形”反弹恐一触即发 买家仍在观望

如今的加拿大房地产市场，就一个词：纠结。出手?怕买到高点，不出手?担心错过低点。

随着利率下行、房源增加和价格趋稳，加拿大房地产市场继续呈现出有利于买方的格局。但大多数首次购房者仍选择按兵不动，继续积累资金和等待更合适的时机。

在多伦多，公寓市场面临沉重压力，高供应、低需求以及租金市场的萎缩，使得这一传统上深受投资者青睐的领域进入调整期，专家预计其低迷市场还将持续至少一年。

利率下降，购房者仍观望不前

调查显示，在接受调查的2.500名加拿大居民中，13%的人计划在未来两年内购买第一套住房，但82%的人表示至少要再等一年。

一些人已经进入购房准备的不同阶段：

51%的人正在研究他们能负担得起的社区; 49%的人在浏览网上房源; 19%的人已亲自看房; 19%的人已与房地产经纪人接洽。

Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper在新闻稿中表示：

“利率正在下降，价格在一些市场已趋于稳定甚至有所回落，这为长期等待入市的人创造了有利条件，尤其是在多伦多和温哥华等高房价城市。然而，犹豫仍然存在。“

”买房是大多数人一生中最大的财务决策，首次购房者自然希望在尽可能确定的情况下做出选择。”

另一项针对房地产经纪人的调查显示，尽管市场条件更有利，但仅36%的经纪人报告称首次购房者的活动增加，而四分之一表示没有变化。

Soper指出：“对一些人而言，持续的经济不确定性，特别是与美国的贸易关系问题，促使他们等待市场更加稳定的迹象。另一些人则希望观望以获得更好的交易。“

”随着加拿大央行今年可能进一步降息，那些不急于现在入市的人正在采取有条不紊的方式——增加储蓄，精心规划，等待他们认为合适的时机进入市场。”

独立屋仍是香饽饽，年轻人依靠家庭支持

尽管价格较高，仍有49%的首次购房者希望购买独立屋，而26%的人打算购买公寓或公寓式住宅。

Soper说：“首套住房的梦想往往与预算现实发生冲突。虽然大多数人渴望拥有独立屋，但负担能力往往决定他们必须从更为朴素的选择开始。”

根据Royal LePage房地产经纪人的反馈，55%的首次购房者预算在50万至75万加元之间，19%的人预算在30万至50万加元之间。

尽管过去一年一些市场的住房可负担性有所改善，但41%的首次购房者仍依赖家庭的经济支持。

在这些人中：

29%预计会得到一笔无需偿还的资金; 28%会有家人或朋友共同签署房贷; 27%打算向亲友借款并偿还; 26%预计会得到每月房贷方面的经济资助。

Soper总结道：“尽管可负担性有所改善，许多首次购房者仍需要依赖家庭支持。对于一些买家来说，家庭的资金支持可能是他们成为房主和继续租房之间的关键差别。”

多伦多成加拿大公寓市场崩盘的“震中”

本月早些时候，加拿大住房部长罗品信(Gregor Robertson)将大多伦多地区的公寓市场形容为“自由落体”，这让潜在买家、开发商、贷款机构和地产经纪人纷纷追问：还能跌到什么程度?

如果你是正考虑入手多伦多供应过剩公寓的潜在买家，你自然不想“接飞刀”。那么，什么时候这把刀才会停下?

“这是我们见过的最糟糕的情况。”Condos.ca创始人Andrew Harrild说。他形容如今市场买家严重不足：“能有看房就算赢了，更别提收到报价。我们有许多房源数周没有任何看房，这极不寻常。”

从2022年冬季市场高峰至今的数据：

多伦多公寓价格已暴跌近20%(多伦多地产局数据); 每平方英尺价格下降22.5%，至823加元; 公寓销量比过去10年平均值低90%(根据建筑业与土地开发协会BILD); 强制出售(即“power of sale”)挂牌创多年新高，因融资违约激增; 多伦多公寓挂牌量达到历史最高; 新屋销售跌破上世纪90年代公寓危机时的低点，尽管人口此后大幅增加; 大多伦多地区人口增长从每年近30万骤降至过去12个月净减少2万人(Altus集团数据); 加拿大房地产协会(CREA)称，2025年第一季度仅有983名国际移民加入安省人口，同比骤降99%; 估值暴跌令贷款价值比超过80%，许多业主无法再融资;

私人贷款机构大幅削减对多伦多公寓的放贷，市场流动性干涸，被迫出售增加。

北湾顾问公司(North Cove Advisors)住房分析师Ben Rabidoux表示：“价格可能至少还会低迷一年。如果是我，我肯定选择租房。”

租金下行，打压需求，公寓可负担性增强

Rabidoux指出，租金正在下降，未来还有4到6个季度的新公寓完工，这将进一步压低租金。更便宜的租房选择让人们可以避免价格风险，同时低成本体验公寓生活，从而削弱了买房需求。

总之，市场形势严峻，但房地产从不会永远悲观。“某个时刻，这些动态会逆转，那时将出现一个极佳的入市时机。”

如果对比公寓价格、利率和双收入家庭的购房能力，可以发现：如今多伦多的按揭负担能力显著改善。如今双收入家庭的典型房贷支付仅占收入的24.3%，而在高峰期是31.4%。

当然，还要考虑水电费、地税、物业费等，但总体而言，现在获得贷款资格更容易。此外，首次及新公寓买家还可通过30年期默认保险按揭来降低月供——这是去年才出现的新选择。

公寓受6基本面支撑，但市场时机难测

至少有六大基本面可能支撑公寓市场企稳：

收入增长正在缓慢超过公寓价格和利率，提升可负担性; 移民增长最终将恢复(永久居民入境人数预计每年保持40万以上)，不再被临时居民骤减所抵消; 就业和消费信心将在川普总统的全球贸易战结束后逐步改善; 租金将在新增供应消化需求后趋于稳定; 建筑放缓将在几年后造成供应紧缩。加拿大房屋和按揭公司(CMHC)预计2026年后公寓完工将减少，而新开工已大幅下滑。Rabidoux预测，到本年代末可能出现“史诗级供应不足”; 政策可能调整，如果市场下跌过度，政府或将放松或取消外国买家禁令和税收，这将有助于恢复稳定。“V形”反弹一触即发

成千上万的买家正按兵不动，等待入市信号。Harrild指出：“潜在买家都在试图把握完美的市场时机。”

一旦触发因素改善、价格跌破长期趋势过深，市场可能迅速反转，出现“V形”反弹。

若要判断市场是否触底，明年可关注以下信号：

借贷成本：房贷利率需维持在3%或以下; 成交量：销量回升往往是复苏的首个迹象; 每平方英尺价格：连续数月上涨说明需求回暖; 租金：租赁价格触底，意味着与自住公寓的竞争减弱; 成交价与挂牌价差距：若收窄至几个百分点，市场可能恢复平衡。

Harrild预计，最早明年春天会出现一些改善，但Rabidoux预测，多伦多公寓市场可能“直到2027年仍然低迷”。

现在入场亏不亏？可能有点。

短期内，价格风险仍然高企。如果一定要买，700平方英尺以上的一房+书房或两房单位可能比单间和一房更稳妥，因为买家普遍追求更大空间。不过，它们的价格反弹幅度仍取决于各类产品在抛售潮中的跌幅。

无论如何，精确择时几乎是不可能的。唯一能确定的是：房地产市场运行于周期之中，而公寓总会反弹。很可能在2026或2027年入市的买家，将接近真正的市场底部。