大温房地产泡沫要破？列治文、本拿比大量公寓滞销

据Vancouver Sun报道，大温地区的新建公寓市场正在遇冷——投资者不再出手，自住买家也持观望态度，导致大量新建公寓空置滞销。

滞销公寓激增

房地产数据公司Zonda Urban的数据表明，2025年第一季度已竣工但未售出的公寓与联排别墅为2304套，到第二季度已攀升至3215套。

加拿大抵押和住房公司（CMHC）也是指出，目前大温地区未售出公寓数量约为2500套，是去年同期的两倍，且预计到年底还将继续增加。

而Rennie Intelligence的数据也同样不容乐观：2025年第一季度，大温地区已竣工但未售出的公寓达2503套，另有2337套接近完工。这意味着总计4840套公寓正等待买家，较今年1月的4700套还略有上升。

Rennie Intelligence的首席经济学家Ryan Berlin解释，他们在统计第二季度数据时更换了计算方式——不再看开发商原来计划的完工时间，而是直接看工地上的实际施工进度。

结果发现，很多项目进度都慢了下来，预计要到2027年甚至2028年才能完工，这也导致被算作“快完工”的公寓数量骤减。

大温哪里房子最难卖？

目前，滞销公寓主要集中在列治文、本拿比、新西敏、温西和高贵林等地，其中绝大多数为混凝土高层公寓。

按房型来看（2025年第二季度数据）：

• 高层混凝土公寓有2121套，占全部滞销房源的66%；

• 联排别墅有637套，占20%；

• 低层木制公寓有457套，占14%。

• 本拿比/新西敏：930套

• 列治文/南三角洲：655套

• 三联市（高贵林、满地宝等地）：387套

• 温西：313套

• 兰里/Cloverdale：250套

• 素里/北三角洲：191套

为什么这些房子卖不动？

至于为什么这些房子卖不动，Zonda的开发副总裁Jon Bennest则表示，过去几年，大温的新建房主要依赖投资者消化。

但投资者是否购买楼花，关键取决于对房价走势的预期。如果预期上涨，他们便愿意入市；一旦认为房价停滞或可能下跌，便会迅速撤离。

对投资者来说，买新公寓主要是为了出租赚钱。但如今新房价格居高不下，租金收入远远抵不上每月的房贷、地税、保险和物业费。很多人一算账就发现，这样的投资回报太低，不如将资金转向其他收益更高的渠道。

的确，Rennie Intelligence数据显示，2021至2023年间，投资者约占新房买家的一半；到2024年，该比例降至26%，而2025年第一季度进一步跌至7%。

投资者通常偏好小户型、设计紧凑的公寓，这类产品单价高、账面回报率可观，看似有较大升值空间。

但自住买家则更倾向于选择面积较大、居住舒适的二手公寓，或是楼层较低的新建项目，这也让高层楼花的需求持续下滑。

与此同时，外国买家禁令也在进一步拖累市场。

一名温哥华房产经纪Marty Pospischil透露，他近期常接到有意通过购房移民的美国人咨询，但因加拿大自2023年起实施的外国买家禁令而不得不婉拒。该政策将持续至2027年。

不过，业内也有人表示，问题并非单靠取消禁令就能解决。当前市场的深层症结在于：审批流程缓慢、各类收费繁多、贷款门槛高、人工成本上涨，导致市场信心普遍不足。

他们认为，政府需多措并举，只有让开发商敢建、买家敢买，大温的新房市场才有望真正回暖。

不怕房子贵，就怕项目停

据CBC报道，素里开发商Jonathan Meads去年仅用四个月就售出足够楼花（开发商通常需要售出约60%的单元才能获得建设融资），项目得以顺利开工。

“我们是去年大温地区最后三座真正达到预售要求的高层建筑之一。”

彼时项目建设全速推进，市场看似一片向好。但好景不长——一年之后，形势急转直下。

销售速度放缓、买家观望情绪加重，连带令新项目纷纷按下暂停键。Meads 本人及省内多家开发商，如今都在谨慎评估是否继续推进新的建设计划。

除了市场低迷，开发商还面临着不断上升的建设成本。许多人呼吁政府适当下调相关费用，例如开发成本费和社区配套费，因为这些费用最终都会转嫁给购房者，进一步推高房价、削弱购买力。

如何推动市场回暖？

不少业内人士认为，政府应该调整政策，刺激市场回暖。

城市发展研究所（UDI）主席Anne McMullin建议：

• 扩大GST退税范围，让所有购房者（不只是首次购房者）都能受惠；

• 对大温这种房价高的地方，可以让$150万元以下的新房享受退税；

• 这项政策可以先试行18个月，在交房时而非签约时生效；

• 允许把出租房产放进RRSP退休储蓄计划里；

• 调整海外买家相关税收，如果是新建、承诺出租五年的项目，就可以考虑免税。

不过，省政府已经明确表示——不会放宽海外买家税。

BC省住房部长Christine Boyle回应称，政府正在放宽分区规定、优化社区配套费收取方式，并与开发商合作加快审批进度。但她同时强调：“我们不会再回到过去那种炒房成风、空置房屋遍地的状态。”

面对当前困境，开发商纷纷推出折扣促销，但降价空间实则有限。

继续降价将导致项目亏损，而房屋滞销又会冻结资金流动，使新项目难以启动——市场正陷入两难境地。