"强制出售"潮爆发! 士嘉堡房主漏缴一次房贷, 遭换锁赶出家

今年年初的一个雪天，63岁单亲妈妈Yvonne Morrish回到她住了几十年的士嘉堡平房，却发现门锁已经被更换。

门上贴着一张冰冷的通知：贷款公司RiverRock Mortgage Investment Corp.已取得该的法律占有权。

她就这样被赶出了自己的家。

“我知道责任在我，但这真要了我的命。”Morrish哽咽着说。

一次漏缴房贷，家就没了

在加拿大，这种情况被称为“强制出售”（power of sale）——当借款人违约时，贷款方就能接管房屋并出售，以收回欠款。

在安省，像RiverRock这样的私人贷款机构（MIC）可以在借款人错过一次还款后大约两周就启动这个程序。

RiverRock总裁兼首席执行官Nick Kyprianou以隐私为由拒绝讨论个案细节，但确认Morrish在2024年底漏缴了一次房贷。

他强调：“抵押贷款是世界上最简单的合同。如果启动了法律程序，那就是因为你没有按时付款，而双方未能达成任何解决方案。”

Morrish的月供大约6,200加元。去年12月，她实在撑不下去，漏缴了一次房贷。不久后，贷款公司以“房屋被遗弃”为由换掉了门锁。

所幸，她的地产经纪Jonathan Alphonso猜出了密码箱的密码，帮她重新进了家门。

“律师告诉我，只要我还住在房子里，他们就不能说房子被遗弃。”

如今，她仍然住在这栋小屋里，和她的5只狗、2只鸟为伴。泳池已无力维修，但厨房依然明亮，充满生活气息。

“这里有太多回忆，”她说，“我知道我不该这样，但真的很心碎。”

法庭文件显示，截至今年1月，她的房贷本金、利息及费用总计约79.2万加元，如今金额更高。

Morrish坦言，分享这段经历令她“很难堪”，但也清楚自己并非孤例。

GTA“强制出售”潮全面爆发

Morrish的遭遇，是大多伦多地区（GTA）楼市危机的一个缩影。

根据房地产经纪公司Realosophy Realty提供的MLS数据：

• Morrish所在的士嘉堡北部Highland Creek社区的强制售房比例高达9.9%（每10套新挂牌就有1套），居GTA之首；
• Brampton、Brock、Oshawa、Stouffville等地的强制售房案例也明显增加。

几年前，这类情况还极为罕见，如今却如潮水般席卷整个GTA。

为何越来越多人撑不下去？

房地产专家John Pasalis指出，当前强制售房激增主要有两个原因：

按揭续约利率暴涨：五年前疫情期间利率极低，如今续约时成本翻倍甚至三倍。原本每月4000的房贷，可能直接增至6000或7000。

高杠杆投资者崩盘：尤其是疫情期间买房出租给留学生的人，2024年联邦政府限制留学生后，租金收入断崖式下跌。

据他统计，从今年1月至9月，GTA新挂牌房源中约1%为“强制出售”房屋。从公寓（0.67%）到独立屋（1%），各种房型无一幸免。

多伦多周边地区尤为严重，如Brock（2.87%）、Stouffville（1.52%）、Milton（0.94%）、Oshawa（1.42%）及 Brampton（1.38%）。

“这些地区在疫情期间都经历了巨大的房价飙升，”Pasalis说，“但自2022年以来平均房价大跌20%–30%。”

他补充说，Brampton尤为脆弱，因为当地许多投资者买房做学生宿舍，政策一变，模式即崩。

Pasalis指出，这些比例可能因样本较小而被放大，且部分房屋可能被重复挂牌。但他估算：每1000套强制售房背后，可能还有2000至3000个家庭正在拖欠还款、艰难自救。

银行违约率创13年新高

根据征信机构Equifax的最新数据，安省拖欠按揭付款的人数，已达到自2012年以来的最高水平。

主要银行房贷拖欠率（90天以上）也在飙升：

• BMO：违约率在两年内翻倍，从2023年第三季度的0.15%上升至2025年第三季度的0.37%；
• Scotiabank：从0.14%升至0.25%；
• CIBC：从0.17%升至0.36%。

与私人贷款机构不同，大型银行受政府严格监管，通常会等三个月，并积极与借款人合作，尽力让他们保住房屋。

但许多人仍然撑不住。

多伦多一位贷款经纪人透露，他的办公室每天都会接到面对强制出售的绝望借款人的求助电话。

“我们的电话几乎没停过。人们宁可刷爆信用卡，也不想失去房子。”

“失去房子，就像经历死亡”

理论上，在“强制出售”程序中，借款人仍是房产的法律所有人，若售出后有盈余，仍可拿回剩余款项。但在如今的市场里，几乎不可能有剩。

Morrish在经纪人Alphonso的帮助下，曾两次接受出售报价，但均告失败。她现在坚持住在家里，等待下个月的法庭审理。

RiverRock总裁Kyprianou认为，房主必须尽快接受现实，才能解决问题，保住剩余的资产净值。

他将失去家园比作“经历死亡”，并用“哀伤的五个阶段”形容房主的心理变化：否认 → 愤怒 → 讨价还价 → 抑郁 → 接受。

“我们必须帮助他们尽快进入‘接受阶段’，否则他们的房屋净值只会被继续吞噬。”他说。