加拿大新房预售既促进房市繁荣，也导致泡沫爆破

随着多伦多地区公寓新房的销售业绩持续创下30多年来的新低，以及创纪录数量的新建楼盘项目因需求不足而被取消，业内专家正在探讨如何吸取这个教训，避免未来再次出现类似的泡沫。

多伦多房产经纪戴夫·弗莱明 (Dave Fleming) 说道：“新房预售就像一场赌博……这就像一座纸牌屋，注定会坍塌。”

过去十多年来，弗莱明一直在自己的多伦多房地产博客上撰文，探讨预售公寓对普通购房者而言所蕴含的金融风险。

“如果你仔细分析一下，就会发现这种模式是不可持续的。但当时所有人都沉浸在销售成功的喜悦中，根本听不进任何不同的声音。”

根据房地产研究公司 Urbanation Inc. 的数据，2021 年大多伦多和汉密尔顿地区的预售公寓销量创下历史新高，共售出 30,844 套。2021 年第三季度售出 7,773 套。仅仅四年后，今年第三季度仅售出 319 套，销量暴跌 95%。

这导致了另一个纪录的诞生：自 2024 年初以来，已有 32 个新建公寓项目被取消，涉及 6,981 套公寓，另有 20 个项目（超过 4,000 套公寓）也面临被取消的风险。

公寓市场繁荣与萧条的原因有很多，但弗莱明先生和其他人认为，风险日益增长的一个迹象是，预售价格（即在公寓楼实际交付给买家之前几年就已确定的价格）远高于当前市场上实际公寓的价格。

“Condo公寓在20世纪70年代首次合法化时，原本是作为廉价的入门级住房而设计的。但是，它们已经很久不再是廉价的入门级住房了，”多伦多大学教授兼高级住房研究员卡罗琳·惠茨曼 (Carolyn Whitzman) 表示。

根据 Urbanation 的数据，2017 年，二手房和预售房的平均每呎价格均低于 800 元；到 2019 年，预售公寓的平均价格达到每呎1000 元，比实际二手房市场价格高出 22%。

2022 年，二手房市场价格达到峰值，约为每平方英尺 1100 元，但预售价格却飙升至每平方英尺 1400 元，高出 28%。

虽然此后二手房价格下跌了 13%，目前约为每平方英尺 957 元，但预售价格仅下跌了 4%，这意味着目前 41% 的价格差距比以往任何时候都大。

尽管每平方英尺公寓的支出比以往任何时候都高，但买家获得的居住空间却不断缩小。

加拿大统计局的加拿大住房统计项目数据显示，1970 年至 1991 年间，多伦多公寓的平均居住面积超过 1000 平方英尺。在接下来的十年里，这一数字下降了 30% 以上，降至 750 平方英尺以下，到 2022 年已降至 650 平方英尺以下。

具有讽刺意味的是，预售制度的出现是为了避免 20 世纪 90 年代上次公寓市场崩盘的问题，当时大部分投机性支出来自金融机构。在随后的几十年里，银行和其他建筑贷款机构普遍要求新公寓项目至少 70% 的单元必须预售才能提供贷款。

据 Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 称，开发商为了在相对较短的时间内找到数百名预售房买家以满足融资需求，不得不求助于房地产经纪。

“尽快售罄的目标给市场带来了我们今天正在经历的固有风险，”Hildebrand 先生说。

“我会问那些‘顶级金牌经纪’，他们的投资者客户是否注意到房价远高于二手房价格，而且租金收入肯定会严重亏损。他们的回答是：‘我们已经不再和他们讨论这些数字了。’”

Haythornthwaite 表示，其他地区使用的预售融资方式投机泡沫较少。其他市场通过要求更高的首付比例，并且只在项目即将开工时才开放销售来限制投机。

但过去 20 年来，像大多伦多地区这样房价持续上涨如此之久的房地产市场也寥寥无几：“繁荣期越长，崩盘就越严重，”Haythornthwaite 先生说。

多伦多房地产律师Leor Margulies 自 20 世纪 80 年代以来一直与一些最大的建筑商和金融机构合作，他表示，在过去 50 年里，房地产市场经历了六次调整，但他认为试图纠正这种状况是违背人性的。

“对于这个行业、对于政府来说，这种过山车式的波动简直是一场噩梦。现实情况是，这是一个非常情绪化的市场。当买家认为某些因素会导致价格上涨时，市场就会开始升温，”他说。

在他看来，在这次崩盘中最糟糕的投机者是那些同意购买多套房产但实际上根本没有能力拥有这些房产的人。

“一个人买一套房没问题，”Margulies 先生说。“但是，我们开始看到有人买三套、四套、五套。”

目前，开发商无法得知买家已购买了其他哪些房产，也没有一个集中登记系统来记录预售房产的购买或转让情况，以便贷款机构和建筑商能够识别投机者。

多伦多大学教授惠茨曼表示：“我们一直把住房当作一种基本需求和基本权利。”

她说：“我们过度依赖住房投机，现在很多人都因此受到了伤害。现在正是买公寓房产最糟糕的时候之一。”

她还指出，增加非市场化的租赁住房供应或许可以减少那些试图在高价公寓上进行风险投资的房东投资者的投机动机。

在一个有如此多参与者、涉及如此多情感和金钱的系统中，很少有什么灵丹妙药能够重新平衡一切。但有时，崩盘本身就能改变人们的行为。

“在目睹了这一切之后，谁还会在2026年走进公寓销售中心呢？”弗莱明先生问道。

文章来源：

https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-how-presales-helped-canadas-condo-market-boom-then-collapse/