请教专家：是该退休后继续背20万元房贷，还是卖房改租房？

一位名叫夏洛特（Charlotte）的读者给FP专家写信问：三年前，我在53岁时离婚，目前正在考虑何时退休。我希望越早越好，但必须做出决定，是继续背负20万元的房贷进入退休，还是卖房改租，目前的情况是每月租金高于我房贷和地税的总额。请问有何参考原则？——谢谢，夏洛特

FP专家答：谢谢你，夏洛特。其实像你这样的问题比想象中更普遍。决定是否要在退休后继续背负20万元房贷，或卖房改租，这不仅是一个财务问题，更是生活方式的选择。

首先，为了公平比较买房与租房，我们可以参考一个通用原则：所谓“不可回收的住房持有成本”（包括房贷利息、维护费用及地税）通常每年约占房屋价值的5%。因此，若要公平比较租与买，可将每年租金与房屋价值的5%进行比较——若租金高于5%，买房或继续持有自住房可能更划算；若租金低于5%，则租房可能更合适。

举例来说，一套价值约50万元的房屋，5%的年成本约为2.5万元，或每月约2,080元。需注意这只是一个简化规则，实际决策还应考虑房屋增值、现金流、遗产规划偏好，以及将房产投资与其他投资机会相比的“机会成本”。

在退休后没有房贷能带来安心感，并降低固定月支出。但若你的房贷利率较低，同时投资收益率可能高于房贷利率，那么继续持有房贷、保持投资，可能在财务上更聪明。

另一方面，卖房改租可以释放房屋净值资金，用于其他用途，同时免除维修与地税负担，但也会面临租金上涨及失去房屋增值的风险。许多人在退休时选择卖房以改善现金流与灵活性，尤其是打算缩小住房规模或搬迁者。卖房可免除每年约2,000至4,000加元的地税及维护开支，这对退休生活颇具吸引力。

同时租房还带来更大的迁移自由。

不过，租金往往会随通胀和市场需求上升，这对固定收入的退休人士来说可能是个挑战。若选择租房，应优先考虑长期租约或租金管制房源，以确保稳定。

卖房可将房屋净值转化为现金或投资资金，用于退休支出、应急储备、产生收入或未来医疗费用。不过，若完全依赖房产增值，则一旦房市下跌风险较大；而将资金投资于其他资产通常能提供更好的分散性与潜在收益。

若你的房贷加地税支出低于合理租金水平，同时重视房屋增值与稳定性，可考虑保留房屋并继续还贷。反之，若房贷与地税负担相较租金太重，或不想操心房屋维护、希望更灵活的资金与生活安排，则卖房改租可能更适合。

此外，不要忽视你在退休阶段对负债的心理接受度，并考虑房产是否符合你的生活规划，如缩小居住面积或搬近家人等。若计划退休后不久卖房，或不希望在失去工作收入后继续还贷，那么在退休前卖房更能避免财务压力。

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