未来两年麻烦大了！瑞银突然180°大转弯

　　中国房地产的低迷，远不止“调整”这么简单了。

曾经持续看多中国楼市的瑞银（UBS）分析师，近日突然态度180°大转弯。瑞银中国房地产研究主管 John Lam 发布最新报告，罕见地给出悲观预期：中国房价未来两年仍将继续下行，一线城市二手房累积跌幅或超过15%。

而他给出的核心理由只有一个——租售比差到“不可理喻”。

Lam 在报告中直言，目前中国房地产已经经历 四年下行周期，却依然看不到尽头。

如果政府不出台足够强、有力度的刺激政策——

2026年，一线二手房：预计再跌 10%

2027年：至少再跌 5%

换句话说，大城市想抄底还早。

瑞银之所以做出这个预测，来自一个全球投资机构非常看重的指标：租售比。

一线城市最新公布的数据：

平均租金回报率：1.81%

平均房贷利率：3.07%

这意味着什么？

租房远比买房划算。

你买房的成本收益结构，完全“不经济”。

在正常市场里，当租金收益能覆盖房贷利率，房价才具备稳定基础。但中国目前的结构恰恰相反：

房价涨幅停滞

租金却在持续下跌

租金“不受政策控制”，极具市场真实反映。

租金不涨，房价就不可能稳。

官方数据显示：

2022—2025年，中国楼市租金连跌四年

-3%、-2%、-6%、-4%

几乎每年都在加速下跌。

唯一租金回报率高于按揭利率的地方，是——香港。而它也是中国范围内少有能把房价稳住的地区。

瑞银在报告中警告：

未来租金 还会保持每年约 3% 的下跌。

原因主要有三点：

1、保障房暴增，挤压私人租房需求

2021—2025 年新增保障房供应量

足以覆盖 13%~16% 的租房家庭

意味着：

15% 的私人租房需求直接消失。

2、二手房挂牌量创历史新高

全中国二手房挂牌量同比 +10%

一线城市挂牌量同比 +1.7%

房东为了加快出手，越来越多人选择“租售并举”。

——> 市场供应更充足，租金自然继续往下压。

3、房屋空置率惊人

一线城市：4%

二线城市：11.6%

三线城市：19.9%

卫星城：22%

这种空置率，在任何国家都是房地产危险信号。

空置越高，供给越多，房价越难反弹。

瑞银模型给出一个扎心结论：

即使未来中国再降 40bp（0.4%），只要租金不上涨，房价仍需下跌约 38%，才能让“买房 vs 租房”的现金流打平。

换句话说：

房价跌得还远远不够。

　示意图 Alex Plavevski/EPA, via Shutterstock

瑞银并非孤例。

惠誉（Fitch）：2026年情况可能更糟，新房销售面积或再跌 15%。

摩根士丹利：中国房地产修复或需更长时间。

花旗银行：房价中长期缺乏上涨动力。

外资机构普遍盯着一个关键指标——

租售比。

而正如财经号“谭谈投研”所说：

“租售比就是中国房地产最大的一颗雷，任何逻辑在它面前都站不住。”

瑞银的判断虽然悲观，但业内分析认为它依然“保守”。因为它还忽略了两个更大的问题：

未来几年，中国人口总量将继续下降。

人口减少意味着：

刚需减少

家庭户数减少

购房动力下降

这是刺向房地产最锋利的一把“长期之剑”。

一线城市还能靠人口流入、经济规模支撑。

但三四线城市呢？

人口外流 + 产业萎缩 + 供应过剩 = 房价难再回头

“等十几年房价回到巅峰？”

三线城市可能永远回不去了。

这才是房地产真正“难治”的深层问题。

从瑞银到惠誉，从租金到空置率，中国房地产都在显示一个核心趋势：

楼市正在从“资产增值时代”走向“居住为主时代”。

房价不再“稳涨”，

租金不再支撑高估值，

人口结构发生逆转，

楼市正在经历几十年来最深刻的调整。

未来两年，中国楼市或迎来真正的“价格出清”。

而买房这件事，也将在这一轮周期里，被彻底重估。