真正寒冬在后面 瑞银突然改变立场

　　曾精准提前 11 个月预警恒大危机的瑞银中国房地产研究主管林镇鸿，又一次调转方向——而且这回是从乐观直接转向悲观。他最新报告直言：中国楼市的四年低迷期远未到底，房价至少还要再跌两年。

林镇鸿指出，如今最大的结构性变化是——中国人不再相信房价永远涨了。

过去十年里，大量买房者普遍亏损，房价持续下行，购房预期被彻底改变。越来越多人选择租房而非背上 30 年房贷。

他的数据显示：

一线城市租金回报率仅 1.81%

全国平均房贷利率却有 3.07%

租金收益远不如利息负担，买房显然不划算。

在这种情况下，观望情绪迅速蔓延。

林镇鸿认为，租金是未被干预的市场指标，只有当租金企稳，房价下跌才可能见底。

2026、2027 继续跌：一线城市恐再挫 15%

他的最新预测比今年初悲观得多：

2026年二手房价再跌 10%

2027年继续跌 5%

如今全国 70 城房价已全面下跌，多地二手房较峰值跌去三成以上。

而且危机第 5 年仍没有好转迹象：

2025年10月新房价格环比跌 0.5%，是近一年最大跌幅。

评级机构惠誉也提示：

新房销售面积还会再掉 15%–20%

房地产市场信用展望至少到 2025 年仍为负面

原因包括：人口下降、房价收入比仍高、库存庞大等结构性压力。

过去两年，开发商普遍没钱拿地，新开工面积比 2021 年暴跌 63%。

按常理说，供应减少应支撑房价，但现实更残酷——预期扭转比供应更重要。

当“房地产=安全投资”的信念崩塌后，上车者越来越少，哪怕供给收缩也救不回买气。

（资料照片）

中国住房观念正在发生几十年来最强烈的变化：

25–34 岁青年房屋拥有率已从 2010 年的 70% 掉到 50%

一线城市租金回报率升至 2.2%–2.5%，租房需求强劲

年轻人不再把房子当成人生“必选项”，租房正在变成一种更轻松、更灵活的新生活方式。