房贷利率大跌！加拿大房主掀起"提前解约潮"！

如果你在2022或2023年续了固定利率房贷，现在可能正感到后悔。自2023年10月以来，固定利率一路下降，根据Ratehub数据，截至11月底，五年期固定利率甚至低至3.79%。

好消息是：即使你被“锁死”在固定利率里，你仍然可以选择提前终止现有房贷并以更低的利率重新贷款。

但坏消息也同样明确：这样做会付出不小的代价，有时金额相当惊人。那么，值不值得？

渥太华持牌房贷经纪、LowestRates.ca专家Leah Zlatkin表示：这完全取决于严谨的数学计算。“数字不会骗人，”Zlatkin说。“很多人只凭直觉，但直觉很可能是错的。你需要看真实数字，找出是否真的能省钱。”

第一步：你是什么类型的房贷？

Rates.ca的房贷与房地产专家Victor Tran表示，你必须先弄清楚两点：

• 你的房贷是固定利率还是浮动利率？
• 是可提前终止（open mortgage）还是不可随意终止（closed mortgage）？

如果是open mortgage，一般可以无罚金提前终止；但closed mortgage的罚金可能非常高，取决于房贷类型，剩余年限和新旧利率差。

对于固定利率房贷，利率在整个期限内都不变（通常是三年或五年）。此类房贷的罚金通常是三个月利息或利率差额罚金（IRD，计算复杂）中更高的一项。

True North Mortgage创办人兼CEO Dan Eisner 表示，不同贷方对IRD的算法略有不同，有时甚至差异巨大，“这些IRD罚金可能非常残酷。”

第二步：如何计算罚金

要计算罚金，你需要知道：你当前的利率与新利率的差额，以及银行因此损失的利息是多少。

例子：假设你在2023年11月签了一份五年期、6%的固定房贷（当时确实可能），剩余房贷余额为50万加元。

根据道明银行（TD）的在线计算器，罚金将接近3万加元。

Tran说，多数客户没有这么多现金，因此只能通过重新贷款（refinance），把罚金加入新的房贷余额。这又需要：

• 重新资格审核
• 可能重新估值（appraisal）
• 法律手续
• 原房贷注销费用（几百元不等）
• 律师与估值费用

Tran解释判断是否“值得”的关键公式是：如果新的房贷余额在到期日时低于原房贷余额，而且“差额”大于罚金及所有费用，那么就值得提前终止或重新贷款。

换句话说：只要总体能省钱，就值得。

Tran也遇到过少数客户，即便算下来不“打平”，也愿意付罚金。因为他们相信到续贷日利率可能更高。“2020–2021年利率不到2%时，我处理过一些这样的案例，他们最后赚到了。”

“短痛换长利。”

实战案例：利率差看似很小，但结果差很多

一位客户提前终止了固定利率房贷。原利率5.99%（五年期固定），新利率4.45%（五年期浮动）。听上去差不多，但每月房贷立省359加元！

房贷签于2023年9月，他们花了7,000加元提前终止，这笔钱是自掏腰包，而非加进贷款。扣除罚金后的净节省为20,597.57加元。现在他们的浮动利率已降至 3.45%。

然而Eisner也提醒：“当利率下降时，IRD罚金会上升，这是双刃剑。”

不用罚金也可能降低利率

Tran说还有两个途径，可能让你在不付罚金的情况下获得更低利率：

• 混合新旧利率并延长年限
• 混合利率并提高贷款额度（重新融资）

这两种利率都不会像重新签新房贷那么低，但比原利率更有优势。

不过，如果你付不起罚金或相关费用，可能间接伤害信用分。

Zlatkin 将房贷比喻为“雪花”：“每一份都不一样，所以一定要仔细阅读条款。”

她表示，一般来讲，提前终止房贷的“最佳时机”，通常是在期限最初或接近续贷前的几个月。有些贷款机构在头六个月或接近续贷时设有“免罚金提前终止”条款。

由于这当中涉及大量复杂数字，因此Zlatkin强烈建议找房贷专业人士分析不同方案。“一个好的房贷顾问会给你最适合的建议，因为他们知道这能带来未来更多客户转介。”