房价比日本跌的更猛...

很多人喜欢拿日本 1991 和中国 2021 做对照，说两个国家房价都在最高点掉头向下。

但真正让人细思极恐的是：日本房价整整跌了七年，而中国只用了四年，就跌到了日本 1998 年的位置。同样是泡沫破裂，为什么我们跌得更快？

我觉得这不是偶然，而是一场结构性“共振”：需求塌方、供应过剩、流动性吊吊摇摇，再加上一点宏观误判，就成了今天的模样。

第一个原因是人口。房价的长期趋势，归根结底不是政策、不是利率，是有没有人买。

美国之所以能在 2008 年楼市崩盘后，比 90 年代的日本更快恢复，很多人把话题扯到货币政策上，仿佛只要放水就能救一切。

但真实的底层逻辑更残酷，美国有强劲的年轻人口，家庭形成速度快，新移民不断涌入，接盘的人永远存在。

而日本在 1991 年后的年轻人，像断崖一样往下掉。

我们呢？看第七次人口普查，从 2015 年开始，中国的“购房核心人口”，也就是 20-40 岁年龄段，已经开始下滑。

换句话说，当我们以为房价永远涨的时候，人口已经悄悄决定了答案——甚至在房价见顶六年前，就写好了趋势。

本来 2015 年后的市场，房价已经出现自然收缩的迹象。但出现了一个关键变量：棚改货币化。

它像一阵强行续命的风，把本该体面下台的周期，重新吹成了最后一轮泡沫。“自然规律”被延迟了，而延迟的后果，就是后来更快、更痛、更不可逆的下跌。

第二个原因要回到国际格局。日本泡沫为什么那么大？答案是：强行升值的副作用。80 年代美国经济从滞涨中恢复，奉行双逆差政策，美元不能太强，就逼着日本签广场协议，让日元升值。

日本当时又沉浸在“我们干翻世界”的工业自信中，以为这是展示国力的舞台。于是同意了。结果，日元疯涨，出口企业利润像被打了折，竞争力直线下降。

产业看不到增长，就把钱转去资产市场，于是泡沫越吹越高。本质上，这是一个国家从“赚实业的钱”转向“赌资产的钱”的开始。

我们再对比一下中国。2008 年后，美国也在不同场合表达希望人民币升值。2010-2016 年，人民币的确经历了一段强势期。

就在人民币升值、制造业利润被挤压、人口增速第一次拐头的时候，大量资本开始外流。

外流的规律很简单：钱会逃离它觉得“未来不确定”的地方，跑向它认为“还好”的地方。

2000 年代后期的中国金融体系开始强调创新、强调资本市场改革，金融牛、改革牛的口号喊得很响，但大A的命运我们都知道，最后收割不了预期，只能转向房地产。

这是一种“定向 QE”，虽然名字很含蓄，但逻辑和效果都很真实：钱被导入房地产。于是库存更多、空置率更高，泡沫更厚。

当人口需求开始往下掉，这个泡沫承受不了重量，破裂速度自然比日本还快。

所以，当我们把需求端的人口下滑、供应端的定向 QE、再叠加升值预期和资本外流放在一起，就能理解为什么中国房价的下跌速度比日本快。

所以，这不是简单的政策问题，而是三股力量互相加强的结果，人口削弱需求，放水扩大供应，宏观预期动摇信心。

经济学里有一句残酷的真相：

泡沫不会因为不愿意破而不破，但会因为你不让它破，而破得更惨。

日本用了七年消泡，是因为它的泡沫虽然巨大，但人口结构至少还能拖着走。中国只用四年，是因为人口下滑更凶，库存更大，误判窗口更短。

还有些原因不方便讲。但结论很清楚，趋势，不会因为我们不接受，就停止发生；周期，不会因为我们喊“保稳”，就选择性失忆。