惨烈! 楼花市场被血洗 卖家暴亏$30万"欢迎出价"

近期，一则 Facebook 交易信息引发关注：一套位于多伦多市中心的三居室公寓，通过预售合约转让（assignment）出售，其挂牌价比最初购买价低了 30 多万加元，并附带“欢迎出价”的说明。

所谓 assignment 指的是买家在楼盘尚未建成前，将自己签下的购房合同转手给他人。尽管此类交易对买家而言可能存在“捡漏”机会，但对卖家来说，这无疑是一笔惨痛亏损。负责该房源的地产经纪、Re/Max Plus City Team 的 Jeff Carr 表示，这种情况在多伦多市场并不罕见。

> “这种事在全市到处都在发生。我觉得这位卖家算是少数比较现实的，知道自己到底能卖多少钱；而很多人只是把价格降个10%或15%，然后寄希望于奇迹出现，”Carr说。“但你不可能忽悠买家。”

房源与市场现状

这套约 935 平方英尺的公寓，最初购买价为 1,153,900 加元，已支付定金 173,085 加元。房子位于Distillery District议会街（Parliament Street）与前街（Front Street）附近，一栋名为 The Goode 的 32 层高楼内。Carr 在 12 月初将房源发布在 Facebook 群组“大多地区/安省楼花转让”中。他指出，房主并不愿谈论此事，因为对他们而言，这是个非常艰难的话题。

过去几年，高利率和房源供应增加，使许多买家在融资上出现缺口，无法顺利完成交割。同时，这也重创了预售合约转让市场，使卖家即便能转手，也常常无法覆盖最初购入价格。

在市场火热时，投资者有时会买入预售单位，期待在正式交割前转手赚取差价，甚至不必真正接房。但如今，即便卖家愿意放弃二三十万加元定金，接手买家也很难找到。

投资者困境与市场实例

地产经纪 Grace Chan 也正面临类似困境。她在利赛德（Leaside）购买的一套 439 平方英尺小一居，2021 年以 63.5 万加元买入，将在明年初交割。由于利率上升和个人情况变化（包括离婚和受伤），她难以通过按揭资格审核。

> “现在的买家就是来捡便宜的，他们在等‘流血价’，如果能卖到 40 万加元，我都算走运了。” Chan 说。

Carr 表示，目前市面上“有成百上千，甚至可能上千套预售合约转让房源，几乎每一个买家都准备随时放弃。”

他认为，要成功完成合约转让，卖家必须接受现实，价格应与当前已建成公寓的成交价看齐。根据多伦多地产局（TRREB）11 月数据，与 2022 年 2 月高点相比，现有公寓价格已下跌 17%。此外，市场火热时期，预售公寓价格比新建成公寓高出约 40%（Urbanation 数据），导致买家按原合同价格完成交易时，银行估值往往低于原价，需自掏差额，否则定金可能被没收甚至面临被开发商起诉风险。

议会街的三居单位显示，即便面积较大也难幸免，而小户型“鞋盒公寓”受冲击尤为严重，因为数量多、需求低。Carr 还在旺市（Vaughan）挂牌了一套 452 平方英尺一室一卫单位，原价 556,890 加元，如今转让价为 35 万加元，暴亏37%。

Zadegan Group 管理合伙人 Jonathan Zadegan 指出，部分买家仍包括首次置业者及押注市场回暖的投资者，而新兴买家群体为股权基金，正批量买入这些单位。Zadegan 表示，虽未见转让数量明显增加，但亏损幅度显著扩大。

市场前景

Grace Chan 表示，多伦多公寓市场仍需关注，尤其随着更多新楼盘入市，市场走向将极具观察价值。

> “未来一段时间，市场的发展将非常耐人寻味，因为接下来还会有更多新楼盘入市。”

随着高利率、市场调整及投资者心理变化，预售公寓转让市场仍将维持高度波动，卖家需要正视现实价格，买家也在等待“流血价”机会。