楼价加国风险高 多市中心40%新建住宅

大多区新建住宅 40%都在多伦多市中心

多伦多市政府的规划部门在本周二向多市议会规划和发展管理委员会提交的一份报告揭示，在2008年至2012年期间，在大多伦多地区兴建的住宅单位，其中约有40%在多伦多。至于目前在加国各地破土动工的写字楼单位，约有四分之一集中在多市中心。

多市议会规划和发展管理委员会在本周二召开会议，市府的规划部门向委员会提交了一份名为“多伦多如何成长”(How Does the City Grow)的年度报告，概述了在2008年1月1日至2012年12月31日期间，该部门接获的开发项目的申请。上述报告还说明了自市府的官方规划在2006年6月正式生效以来，多伦多的发展情况。

根据上述年度报告发表的统计数据，在2008年至2012年期间，市府的规划部门共接获超过14.8万个住宅单位以及425万平方米的非住宅单位的开发项目的申请，其中约有40%位于多市中心。

上述报告还指出，自多市政府的官方规划在2006年6月正式生效以来，约占82%的住宅单位开发项目主要分布在多市中心、士嘉堡市中心、北约克市中心、怡陶碧谷市中心以及央街夹艾灵顿路交界处、阿梵奴路以及市内其他混合用途的地区。至于在上述地区兴建非住宅单位的比例约占非住宅单位开放项目总数的三分之二。

拥强劲发展远景

针对上述统计数据，多市议会规划和发展管理委员会主席、市议员米尔齐(Peter Milczyn)说：“多伦多是大多伦多地区增长和发展的焦点，我们的活力和多元化吸引投资。在大多伦多地区兴建的住宅单位，其中约有40%在多伦多。

“目前在加国各地破土动工的办公楼单位，约有四分之一集中在多市中心。这显示了多伦多拥有强劲的发展远景，吸引更多的人口和创造更多的工作机会。”

全球楼价飞涨：加拿大、中国风险最高

全球经济逐渐复苏，不少国家采取低息及货币宽松政策，导致各地楼价再度上涨，恐引发地产泡沫。《华尔街日报》分析，一旦楼价下跌，将对澳洲、加拿大、中国、英国等因高杠杆比率推高楼价的国家造成巨大冲击，但德国及美国所受影响则相对较温和。

楼市热在很多欧美国家都有出现，例如当前伦敦地产估值达到历史高点，美国个别主要城市楼价按年升幅高达20%，几乎是次按热潮高峰期的水平。

金融海啸期间楼价一直没受太大影响的加拿大和澳洲，楼价最近也升到异常高水平，而中国楼价升势更是从未停止，甚至爱尔兰等曾受经济重创的欧洲市场，楼价也开始上升。

英最危险 楼价高收入10倍

这些国家中，英国是最危险之一，其中伦敦楼价已升至完全不符合基本面的水平，大部分地区平均楼价与平均年收入比已高于10倍，很多伦敦人被迫到市郊买楼。 

虽然息口还在低水平，英国家庭仍有能力负担利息支出，但一旦英伦银行加息，英国人的利息开支就会升至数十年来最高水平。

加拿大、澳洲、中国情况也不乐观。加拿大和澳洲楼价自2000年来升了约1倍，除去租金上涨因素，分别上升75%和50%，以同期收入衡量，上涨五分一至三分一，升幅远超基本面。

而中国楼价虽然受到经济表现强劲和平均收入增加支持，升幅仍令人瞠目。 

分析指，加拿大、澳洲及英国受家庭财务杠杆支撑，中国则由复杂的商业渠道和影子银行支撑，一旦楼价下跌，将导致经济全面受损。

美德受影响较少

相反，德国楼市杠杆比率较低，家庭负债比率也远低于欧元区均值。 

至于美国，当地楼市主要被现金买家推高，即使楼价跌，其影响可能也只是与科网泡沫爆破后类似。