CMHC：加拿大租赁空置率飙升，但租金上涨仍然跑赢工资

对加拿大租客来说，房源供应并不少——前提是他们是不是真的负担得起。CMHC发布的2025年《租赁报告》显示，全国租赁空置率已从历史低点大幅反弹，增幅超过一倍。报告指出，空置率上升有助于放缓专用租赁住房的租金涨幅。不幸的是，放缓并不等于低位，更谈不上下降。租金仍在以远快于收入的速度上涨。

加拿大租赁空置率创4年新高

过去几年，加拿大的租赁空置率持续快速上升。

2025年10月，全国空置率升至3.1%，高于一年前的2.2%。这个数字看似不大，但意味着空置房源的增长速度比需求快了40%。目前的水平已达到4年来的新高，与2021年疫情期间的高点相当，也接近2017年的水平。

加拿大对国际学生的上限政策起到了一定作用，但这并非唯一原因。2022年，在移民激增后，空置率大幅下滑，并在2023年跌至历史最低点。不过，在近期收紧移民政策之前，空置率已于2024年开始回升。即便人口仍在增长，供应改善的时间也早于需求下降。

多伦多和温哥华的租赁空置率显著上升

数据中最令人意外的是空置率上升的地区。人们原以为土地相对便宜的小城市会推动供应增长，但现实恰恰相反。那些长期以房源紧张著称的市场反而走在前列。多伦多的空置率升至3.0%，为疫情以来最高水平。与此同时，温哥华的空置率达到3.7%，创下自2000年以来的新高——也就是25年来的最高点。

空置率上升，租金仍在上涨

尽管空置率上升，租客并未获得明显的价格缓解。2025年，一套平均两居室公寓的租金达到1550加元，较2024年上涨5.1%。在通胀目标为2%、同期工资仅增长3.5%的背景下，这一涨幅依然偏高。

该机构指出，随着空置率上升，多伦多和温哥华的租金涨幅已有所放缓。不过，在哈利法克斯和蒙特利尔等相对可负担市场，租金涨幅却出现加快。结果是，传统上“便宜”和“昂贵”市场之间的差距正在缩小。这不仅意味着在高价城市更难找到可负担的住房，也意味着通过搬到就业机会较少的小城市来节省开支同样变得更困难。

过去两年，加拿大的租赁危机虽有小幅改善，但只是从“房源短缺的危机”转变为“可负担性的危机”，本质上仍然是危机。居高不下的租金可能反映出市场的韧性，也可能只是现实冲击房东之前的短暂停顿。未来几个月将有大量新项目完工入市，或许会促使市场给出更清晰的答案。