未来十年，他们将继承数万亿美元美国房地产

　　婴儿潮一代和美国老年人几十年来积累了历史上规模最大的私人财富集中度之一。如今，这笔财富开始传承给下一代，并对高端房地产市场产生了连锁反应。

　　据《华尔街日报》独家审阅的 Coldwell Banker Global Luxury 经纪公司的一份新报告显示，未来十年，全球约有 120 万净资产达到或超过 500 万美元的个人将传承超过 38 万亿美元的财富。

　　房地产将在财富大规模转移中扮演重要角色。根据一份报告（该报告整合了研究公司Altrata和Cerulli Associates的数据），未来十年，X世代和千禧一代将继承价值4.6万亿美元的全球房地产。其中近2.4万亿美元的房地产位于美国。

　　房地产经纪人、律师和家族办公室表示，他们已经看到豪宅买家群体和交易结构发生深刻变化。高净值家庭更早地让子女参与到遗产继承的讨论中，并更早地做出高风险的房地产决策。

　　父母买东西更早，而且买的更多

　　富裕的父母帮助子女购置首套房产并非新鲜事。但在高端市场，经纪人表示，越来越多的父母不再等待子女继承家产，而是更早地为他们购置豪宅。这正在重塑豪宅的定义，越来越多的卖家开始迎合年轻一代买家的品味和偏好。

　　例如，在曼哈顿，家族资金在大宗交易中所占的份额越来越大。

　　“房价简直疯涨，”Compass地产公司经纪人伊恩·斯莱特说道，他专门服务于纽约的超级富豪家庭。“我以前经常看到有人给25到30岁的孩子买价值300万到500万美元的公寓。现在我看到有人给孩子买价值1500万到3000万美元的公寓。”

　　当地房产经纪人表示，这种趋势在格林威治村、西村和翠贝卡等年轻购房者聚集的街区最为明显。此外，这种趋势也主要集中在公寓而非合作公寓上。

　　“如果是为孩子买房，合作公寓绝对不是首选，”豪宅经纪人克莱顿·奥里戈表示，因为许多合作公寓的委员会都希望住户经济独立。相比之下，产权公寓则提供了更大的灵活性，这对于经常在全球各地迁徙的继承人来说尤为重要。

　　奥里戈说：“对于父母来说，通过有限责任公司或家族信托为子女购买公寓要容易得多。如果他们的孩子在谷歌工作，但明年被调到伦敦，那么家人就可以把公寓出租。”

　　在许多此类交易中，子女会根据个人喜好缩小选择范围，而父母和顾问则会权衡投资因素。奥里戈表示，在最初的房屋考察之后，家族办公室已成为经纪人的主要联系点。

　　一些超豪华公寓开发商正通过提供专门针对年轻买家的配套设施来应对这一趋势。奥里戈表示，位于克拉克森街80号的一栋市中心公寓就设有一个工作室，用于制作播客和社交媒体内容。

　　向市中心转移的趋势已经对传统的高档上城区市场产生了降温作用。多年来，位于公园大道和第五大道上纽约最顶级的合作公寓——这些曾经象征着老钱阶层优雅和尊贵的、提供白手套服务和门卫的豪华建筑——的卖家，一直难以像市中心新建的同类公寓那样，创下历史新高。它们的房价增长远落后于公寓。

纽约格林威治村是父母们为子女购置房产而花费巨资的街区之一。Beata Zawrzel/NurPhoto/Getty Images

　　早期关于继承权的对话

　　据科威国际不动产（Coldwell Banker）的报告显示，未来十年，净资产超过500万美元的美国人预计将传承约17.3万亿美元的财富。其中，身价超过1亿美元的亿万富翁（千万美元富翁）约占43%。

　　由于事关重大，许多家庭都在尽早与孩子展开对话，帮助他们做好准备。

　　58 岁的博比·卡斯特罗开始计划如何将自己的钱财传承给孩子们时，他说，他主要担心的是自己和妻子积累的财富会被挥霍一空。

　　“我看到有报道说，第二代——也就是我的孩子——有超过70%的几率会毁掉第一代创造者（我和我妻子）的所有努力，”他说。“这真是个可怕的数据。”

　　因此，他和妻子索菲亚·卡斯特罗（54岁）开始着手打造他们所谓的“百年传承计划”。他们居住在佛罗里达州劳德代尔堡一栋拥有私人码头的大型滨水豪宅中。鲍比通过创办并出售一家名为“银行家医疗保健集团”（Bankers Healthcare Group）的金融科技公司积累了财富，并将所得资金用于在此过程中不断积累房地产投资组合。他表示，他们家族目前的资产约为5亿美元。

　　他的家族办公室为他的两个孩子及其配偶分别购置了房产，使他们在南佛罗里达的住所相距仅几分钟路程。鲍比说，每个孩子的房子价值约200万至300万美元，都是通过家族信托购买的。

　　“从某种程度上来说，我和索菲亚都希望我们的孩子和孙辈们能离我们很近，”鲍比说道，并指出他的孩子们都快30岁了。“他们是我的家人。”

　　这家人在佛罗里达群岛也拥有一处房产，他和索菲亚原本打算周末在那里与孩子们和孙辈们团聚。据房产经纪公司Serhant的经纪人安吉尔·尼古拉斯透露，他们现在正以约1500万美元的价格挂牌出售这处房产，因为他们想找个离家更近的地方，毕竟孙辈们周末都要参加体育活动。

　　这个家庭与财富管理经理、会计师和其他顾问合作，每三个月举行一次异地家庭会议。会议上，他们上午会一起查看投资组合，下午则会去滑雪、打高尔夫或去海滩。配偶也会参与讨论。“这就像一次董事会会议，”鲍比说道。

　　孩子们还能从家族的财富管理公司获得一对一的商业辅导。这个家族是R360的成员，这是一个面向千万富翁的社群，为继承人提供领导力培训项目，内容涵盖从如何管理房地产投资组合到如何确保朋友们并非仅仅出于金钱目的而接近他们等方方面面。

　　鲍比说，财富转移流程的规范化让他安心多了。他说，在寻求专业人士帮助之前，“我一直处于一种焦虑不安的紧急状态”。

　斯洛特的农场占地约2150英亩。 乔尔·皮特拉/DD-Reps

　　税收结构

　　R360的创始合伙人迈克尔·科尔表示，他发现许多会员企业采用有限责任公司或家族有限合伙企业等结构，允许父母与子女分割所有权，并随着时间的推移逐步移交控制权。其目的是使房地产资产的未来增值部分不计入老一代的应税遗产，从而降低父母去世时的遗产税。

　　纽约房地产律师大卫·L·史密斯表示，在过去的两年里，他看到父母通过信托为子女购买房屋的交易数量激增。

　　“我坐在办公桌前，手里拿着三份合同——其中两份是父母为孩子购买或资助孩子购买的，”72岁的史密斯说。

　　史密斯夫妇为自己的家庭做出了类似的选择，在过去一年里，他们资助了两个成年子女购买公寓。据代表史密斯子女（两人均已三十多岁）的房地产经纪人、Decode Real Estate公司的丹妮尔·纳齐尼茨基 (Danielle Nazinitsky) 介绍，他们帮助女儿及其伴侣在上西区购买了一套价值110万美元的四居室公寓，并帮助儿子及其伴侣在下东区购买了一套价值约75万美元的公寓，该公寓需要约15万美元的装修费用。

　　“我不想让他们过得艰难，”史密斯说。“我们现在有能力帮助他们，这意义重大。我宁愿把钱用来帮助我的孩子们，也不愿眼睁睁地看着他们享受这些钱带来的成果。”

　　待售家族庄园

　　据研究咨询公司 Cerulli Associates 的副董事 Chayce Horton 称，这种被称为“财富大转移”的现象之所以如此重要，是因为财富在美国的积累方式。

　　霍顿表示，过去十年，美国富裕阶层的财富增长了近四倍，因为他们所占的财富份额几乎翻了一番，而美国经济总量本身也翻了一番。这些财富更加集中在老年家庭手中。十年前，60岁及以上人群拥有的财富不到美国总财富的一半。而如今，他们拥有的财富已接近三分之二。

　　随着财富转移速度加快，一些继承人发现，继承的房产远超他们的承受能力。经纪人表示，需要大量维护和全职人员的大型庄园正越来越多地出现在市场上。

　　例如，去年纽约州哈德逊河谷的一处大型农场上市，要价9000万美元。农场主丹尼尔·斯洛特曾在贝尔斯登公司工作，后来又经营过一家垃圾债券基金。他表示，出售这处房产是因为他年纪大了，而他的成年子女不想承担维护和经营农场的责任。

　　科尔说，如果多个兄弟姐妹继承同一处房产，情况可能会变得很复杂，尤其是在父母去世前没有制定计划的情况下。

　　“孩子们有了孩子，配偶也参与进来，事情就变得更加复杂了，”他说。“有人想留着它，因为它有情感价值；有人想卖掉它，因为它想套现。这里面牵扯到很多事情。”