加拿大银行撒钱抢房奴 换银行拿$5000现金返还

对于任何打算在房贷续约时“和原贷款机构分手”的人来说，现在可能是史上最好的时机之一。

创纪录的续约规模、疲软的房屋销售，让贷款机构对客户异常“饥渴”；利率折扣处于历史高位；灵活性变得前所未有的重要；而可选的房贷产品种类，也比以往任何时候都多。

The Mortgage Coach 的首席执行官兼贷款经纪人 Meaghan Hastings 指出：“许多房主仍然背着四五年前看起来合理、但放在今天已不再合适的房贷。过去五年变化太大了，很多疫情时期做出的决定，都是在压力或不确定性下完成的。”

她补充说：“现在最重要的是，确保房贷结构能够应对未来三到五年的人生变化——无论是职业、家庭，还是更广泛的经济不确定性。”

基于这一点，以下是你可能想对现有贷款机构说一句‘谢谢，但不用了’的 10 个理由。

1️⃣ 他们已经没有竞争力

根据加拿大统计局的数据，住宅贷款增长比过去 20 年平均水平低了 31%。这迫使贷款机构在利率定价上相对于自身资金成本变得异常激进。

这对续约者来说是好消息——尤其是当你的贷款机构还停留在 2019 年的思维里、拒绝谈条件的时候。

多数人会觉得：如果没有至少 0.1 个百分点的利率节省，根本不值得花三到五个小时折腾换银行。

但别小看这 0.1%。在一个还剩 20 年期限的标准房贷中，每欠 10 万加元，五年就能省下大约 466 加元。而正如你接下来会看到的，利率只是其中一部分。

2️⃣ 换贷从未如此简单

监管机构现在允许转贷无需重新通过联邦压力测试。这意味着，你不必证明自己能承受比当前利率高 200 个基点的还款压力。

只要贷款金额、年期、产权人和房产不变，所需收入门槛大幅降低。

3️⃣ 现金返还异常丰厚

银行之间正在打“现金返还军备竞赛”，用真金白银抢客户。

* 房贷超过 100 万加元的人，有时能拿到 $5,000 以上

* 普通规模房贷，常见 $2,000+

这些优惠往往设有截止日期，但为了不输给竞争对手，银行几乎总是在不断延长。

注意：

* 多数银行和信用合作社要求你同时开立账户（新开即可）

* 通常仅限自住房

* 若提前解约，可能要支付罚金，并退还部分或全部返现

4️⃣ 你还在用“非优质（non-prime）”贷款

过去几年，许多家庭的债务收入比其实已经悄然改善。

如果当初因为信用分、收入证明或负债率，被迫使用高成本的非优质贷款，而现在财务状况已改善，是时候重新进入“A 类贷款机构”市场了。

⚠️ 提醒：

从 non-prime 转到 prime，通常会被视为再融资而非“转贷”，可能涉及更高成本或更严格审核。

5️⃣ 你需要更灵活的“可转贷（porting）”条款

有些贷款机构在卖房后只给 30 天甚至更短时间完成转贷。

如果新房交割时间对不上（大多数都对不上），你就只能被迫支付提前还款罚金。

如果你很可能在贷款期内搬家，而现有银行的转贷规则又糟糕得离谱，换机构是理性选择。

6️⃣ 你需要更宽松的提前还款机制

许多贷款机构——尤其是大银行——在固定利率房贷上的提前解约罚金非常“残酷”。

如果你有较大概率提前出售或再融资，选择一个“公平罚金（fair penalty）”的贷款机构至关重要。

所谓公平，是基于真实成本计算，而不是把罚金当盈利工具。

靠谱的房贷经纪人都清楚哪些银行是这样操作的——如果你的经纪人说不上来，那就该重新考虑这段关系了。

7️⃣ 更好的浮动转固定选项

如果你正在使用浮动利率，并可能考虑未来锁定固定利率，就要关注转固定时的利率政策。

很多银行在客户锁定时“宰一刀”，给出的固定利率明显高于新客户报价。

8️⃣ 你的风险承受能力发生变化

也许你的收入或资产增加了，更适合浮动利率；

但如果现有银行的浮动利率折扣很差（非银行贷款机构常见问题），那就该另寻出路。

9️⃣ 逃离苛刻条款

有些合同规定：除非卖房，否则不能提前解约。

这种限制本身就荒唐，足以成为离开的理由。

🔟 你需要 HELOC（房屋净值信贷额度）

在充满不确定性的环境下（川普的关税操作、持续通胀、房价波动等），HELOC 可能是家庭财务的救命工具。

但很多贷款机构——尤其是只做房贷的“单线机构”——根本不提供 HELOC。

即便你已有 HELOC，如果它不是可循环增加额度（readvanceable），也可能限制灵活性。

可循环 HELOC 在投资、装修或应急方面极具价值，一旦房屋净值达到 20%，值得认真考虑。

🔍 换贷实用建议

* 续约留在原银行，可帮他们省下经纪人佣金，这也是为什么“留客报价”往往更狠

* 一定要拿到原银行的书面最优报价，再让别人来比

* 不要只盯着返现，要算总成本：利息、费用、返现、未来罚金

* 简单转贷通常包含评估、律师、产权费用；再融资则不一定

* 记得让新银行承担旧银行的“解约/转让费”——不问，他们不会主动给

* 有些银行允许将最多 $3,000 的费用滚入新贷款

* 提前锁定利率，不同银行锁定期限差异很大

* 提前续约可以，但别为了“早点安心”接受明显更差的利率

Hastings 总结道：“自动接受现有贷款机构的续约报价，几乎永远是对银行最有利，而不是对房主。”

续约，是重新审视未来五年规划、比较所有选项、并真正改善净资产的关键时刻。