追缴+罚款近$9亿! CRA严查房地产: 这10种情况容易出事

查得更狠了！

加拿大税务局（CRA）最近释放了一个非常明确的信号：房地产领域的税务不合规行为，仍是当前重点打击对象，而且力度正在全面升级。

一年近1.5万次审计，追回近$9亿CRA公布的2024–2025财年房地产审计数据显示，在2024年4月至2025年3月的一年时间里，CRA完成了14,854次针对房地产的专项审计，比上一年多出2,100次。

这些审计追回的税款和罚款总计8.49亿加元，高于上一年的6.485亿加元。

为什么查得更密了？因技术升级了

CRA将这些成果归功于3点：

• 数据分析能力全面提升
• 可以直接获取更多第三方数据（土地登记、市政地税、交易记录）
• 房地产相关审计覆盖范围大幅扩展

同时，CRA正在采用一种被称为“递进式执法”的模式，尽可能在早期阶段通过适当程度的干预来解决违规不合规行为，包括定向提醒与沟通、税务教育与合规引导、审查与核查、正式审计，以及在必要时进行罚款或启动刑事调查。

如果你最近有买房、卖房或装修计划，一定要注意以下10类CRA紧盯的房地产税务问题：

1. 申报收入与生活水平不符

CRA会不定期审查个人税表上申报的收入是否足以支撑其生活方式，包括房地产的购买、持有和维护成本。如果一个人在没有明显收入来源的情况下购买了高价值资产（如豪宅），这在CRA眼里就是一个明显的风险信号。

2. 炒房行为（Property Flipping）

在短期内买入并转售以获取利润的行为，通常被视为“炒房”。CRA会使用第三方数据来识别和分析此类交易，并发现部分炒房交易未申报或申报不当。

一般而言，炒房所得利润应作为“营业收入（business income）”全额纳税，但一些纳税人选择将其申报为“资本增值”（Capital Gain，仅50%纳税），甚至干脆不报。

CRA正在特别关注3类炒房群体：

• 专业承包商或翻修商：买房意图就是装修后加价卖出。
• 投机者或中介型投资者：通常购买预售房（楼花），目的是转售而非自住。他们可能在产权交接前进行“楼花转让”（Assignment），同一房产在最终成交前可能被不同买家转手多次。
• 个人翻修者：买房、翻修、短期居住后卖出，却申报主要住宅免税（Principal Residence Exemption）的个人买家

3. 卖房赚了钱，但没申报

只要卖了房，不管是不是自住房、增值部分是不是免税，都必须在个人报税表的Schedule 3中申报。

4. 非居民出售加拿大房产

非加拿大税务居民在出售加拿大境内的房产时，必须就其应税资本增值进行申报并纳税，且不能申请“主要住宅免税”。

需要注意的是，买方有责任确认卖方的税务居民身份。

通常，买卖合同中会声明卖方的居民身份，而在交割时，负责交易的公证人或房地产律师也会再次核实。

5. 未申报全球收入

加拿大税务居民需就其全球收入纳税。虽然税务居民身份是根据事实综合判定的，但在CRA眼里，在加拿大拥有房产，通常被视为与加拿大存在税务联系的重要证据之一。

6. 新房或大翻修房屋销售中未申报GST/HST

在大多数情况下，新房或大翻新房屋在出售时要收GST/HST。如果建筑商将此类房屋先出租，则视同为“把房子卖给了自己”，须立即按房屋的市场公允价值缴纳GST/HST。

7. 拿了不该拿的退税

购买或建造新房，或对现有住宅进行重大翻修后：

• 若作为主要自住房，可申请新房退税（New Housing Rebate）
• 若用于出租，可申请新住宅出租物业退税（New Residential Rental Property Rebate）

但如果购房目的为炒卖，通常不符合退税资格，且在出售时必须收取 GST/HST。

8. 土地开发相关税务问题

开发商买地、拆房、分割、开发、再卖——这是CRA的长期重点审计对象，税务复杂、金额巨大。

9. 主要住宅免税申报不合规

自2016年起，加拿大境内的所有房产销售（包括自住房）都必须向CRA申报。要指定某处房产为主要住宅，需填写T2091 (IND) 表格。CRA仅在纳税人已申报并正确指定的情况下才允许免税。

10. 房产经纪人

最后，房产经纪人由于其主要收入来源就是房产交易，其职业本身伴随着高频交易和巨大金额，因此也被列入CRA的风险评估重点人群。

从CRA公布的数据和执法方式来看，房地产税务已经不是“偶尔查一查”，而是进入了常态化、系统性严查。

不管你是房东、炒房人、楼花买家、开发商，还是房产经纪人，只要你在这些灰色地带里“赌运气”，现在被盯上的概率只会越来越高。