买房应善用3项退出条款 暂停交易且押金无损

　　华人新移民在美购房，交易中附带的“退出条款”（Contingencies）可善加利用。在加州，正是这些附加条款提供保护，使得买卖双方有权取消交易或重新协商条件。律师李红表示，部分房产经纪之所以不愿意告知有退出条款，主要是想尽快完成交易。对买方来说，若充分了解这些条款，可避免部分突发状况导致的金钱损失。

　　李红表示，部分初来美国的华人，鲜少了解在房地产交易中的三个“退出条款”。即使有的买家询问地产经纪“我还有机会退出吗？”也可能因为该经纪急于完成交易获得佣金，而不给出明确答案。

　　李红解释，在房产交易合约上，通常有三个有条件退出的条款。就是在特定情况下，允许买方取消购屋合约而不损失押金。他们是以下三项：

　　贷款条件（ Loan Contingency）。对多数买方而言，房屋交易需贷款部分资金。如果买方无法成功取得银行贷款，这个条款就允许他们合法退出交易。保护买方在没有资金来源的情况下被迫购屋，避免巨大的经济风险。

　　房屋检查条件（Inspection Contingency）。签约后，买方通常会安排专业验房师（Home inspector）对房屋进行检查，包括屋顶、管线、结构及可能的白蚁或霉菌问题。透过这个条款，买方可以要求卖方修缮，或在修缮无法达成共识时退出交易。这使得买方不会因隐藏的房屋问题而蒙受损失。

　　估价条件（Appraisal Contingency）。即便买方能取得贷款，也可能遇到银行对房屋估价低于成交价格的情况。银行通常只会按估价额提供贷款，超出的部分需买方自掏腰包。如果买方不愿意承担这部分额外成本，估价条件就允许他们退出交易，保留押金。

　　李红指出，以房屋检查为例，居住北加州的一对台侨年长华人夫妇，希望到南加州安度晚年。老夫妇看好蒙特利公园市的一栋独立屋。他们遇到的一位地产经纪也来自台湾，一聊感觉很亲切，也很相信这位地产经纪。于是在房屋交易中就忽略房屋检查环节，一切都很依赖地产经纪说词。

　　等到所有房屋过户文件完成，才发现这栋建筑内存在很多问题，与提供的物业图片差别很大，存在问题包括楼梯板破损、屋顶有霉菌等。此时老夫妇才在亲友提醒下，请专业公司做房屋检查。但是，由于过户文件已经结束，即使有房屋检查报告，也起不到保护买方免受损失的作用。只能通过法律途径解决，提告是否存在欺诈及隐匿事实。

　　李红提醒，在加州房地产交易中，退出条款是买方的重要保障。这些条款让买方能在遇到不可预期的问题时，有机会安全退出交易，而不损失金钱或避免更大损失。虽然合约中可能包含各种附加条款，但通常以上所说的三个最主要条款，也是最常用的退出条款，几乎每笔房产交易都会用到。因此华人购屋，完成过户前一定要向地产经纪询问详情，或请教专业人士对房产交易合约详细解读，切勿急于求成。

　图为房屋示意图。 （启铬／摄影）