自雇也能拿好利率！多伦多28岁情侣首付43%买下首套房

多伦多一对年轻情侣在首次置业时，提前意识到自雇身份可能会影响他们拿到有竞争力的房贷利率，于是通过提高首付比例、长期理财规划及家庭借款等方式，成功降低贷款风险，并最终顺利购入位于士嘉堡的一套公寓。

28岁的Darius是一名物理治疗师，职业生涯初期年收入约10万加元，但由于属于自雇身份，银行在审批房贷时通常需要其提供连续两年的稳定收入证明，以确认其具备偿还能力。他的伴侣Sophia是一名注册护士，年薪8万加元，属于有固定薪资的受雇员工。两人多年来持续储蓄和投资，为购买首套房做准备。

房贷机构在评估风险时，更倾向于审核收入稳定、容易核实的借款人。自雇人士收入波动较大，银行更难判断其还款能力。因此，Darius被要求提供额外文件，包括银行流水、T4税单及多份报税评估通知（Notice of Assessment），以证明收入稳定。他对流程并不意外，但坦言“确实有些烦躁”。

在确定买房前，这对情侣已意识到，提高首付比例可以减少贷款金额，提升在银行眼中的吸引力。Darius说：“我们有点紧张，想通过更高首付，为银行提供更多抵押保障，从而拿到更好的利率。”

这一策略直接影响了他们的购房决策。2024年初，两人以67.5万加元购入位于士嘉堡的一套一室一书房公寓，并支付了29万加元首付，占房价的43%。

这笔首付来源于他们8年的持续储蓄、良好的投资回报，以及Darius父母的19万加元借款，目前他们正在分期偿还。

两人从毕业后不久便开始储蓄，远早于明确购房时间。“我一直有尽早买房的打算，”Darius表示。

在投资方面，两人通过Wealthsimple账户，将资金投入免税储蓄账户（TFSA）及首次购房储蓄账户（FHSA），主要购买全球分散配置的ETF基金。Darius估算，投资年回报率在7%至13%之间。

在提取首付款时，他们并未清空账户，而是倒推计算，保留了相当于3至6个月生活开支的应急资金。Darius说：“那部分钱是绝对不能动的。”

父母的借款让他们对银行的贷款需求减少。Sophia表示：“他父母有一笔闲置资金，借给我们用于降低贷款，我们按同样方式还款。”借款附带了明确条件：必须用于购房，不可挪作他用。

两人选择士嘉堡，是考虑到工作地点、家庭距离及房价可负担性的平衡，同时靠近高速、公交通道及购物中心。为提高出价竞争力，他们同意在三周内完成交割，比常规周期更快，这也让财务和法律流程变得相当紧张。

他们最初在2025年初从一家大银行获得了为期五年的固定利率房贷，利率为4.519%。当时浮动利率比这一水平高出超过一个百分点。

一年半后，因为多次降息，他们重新计算并决定更换房贷方案。虽然提前解约需支付约9,000加元罚金，但整体计算仍然划算。Sophia表示：“即使算上罚金，我们也能把钱赚回来。”

他们改为五年期浮动利率房贷，利率为基准利率加1.25%，并通过与同一贷款机构协商获得额外优惠。目前，他们每月向银行支付约2,600加元，并采用加速周付方式，使更多资金用于偿还本金，有望缩短原本25年的摊还期。

Darius说：“如果早知道利率走势，我们当初就会选择浮动利率。”

购房成本概览：

房价：$675,000
首付：$290,000（43%）

交割费用：
房屋检查：$0
律师费：$950
搬家：$500
装修：$500
家具：$1,200
房贷转换费用：$9,000

每月固定开支：
房贷：约$2,600
房屋保险：$50
水电费：$100
公寓管理费：$600

Darius的建议是：“一定要设定目标和决心。买房不会凭空发生，你必须尽全力去实现它。”