华人买“未上市低价”房深陷法律纠纷

　　加州房市近年竞争激烈，不少华人新移民因急于置产，又对美国房屋交易制度不够熟悉，容易被标榜“价格低廉、尚未上市”的房源吸引。然而，这类看似难得的购屋机会，背后可能暗藏法律与金钱风险。日前就有华人新移民，因所谓的未上市房源，与房产中介发生押金纠纷，不得不对簿公堂。

　　根据律师薄尚乐提供的一起实际案例，来自中国的新移民Jason，日前在华人微信群组看到一则房屋资讯，声称该房屋位于华人聚集、学区良好的城市，且尚未上市，价格比市面同类住宅便宜10多万美元。由于急于购房，加上价格具吸引力，Jason随即联系资讯发布者。

　　然而，对方虽然实际身分为房产中介，却未向Jason表明经纪人角色。对方表示可安排看房，但须先支付近5万美元押金，并签署一件合约，约定若看房后不购买，押金不退还。后来，Jason因对房屋状况不满意，并在友人协助下查证，发现该房屋其实早已上市，对方刻意隐瞒事实并诱导签约，涉嫌欺诈。双方在押金返还问题上产生纠纷，最终对簿公堂。

　　律师薄尚乐指出，许多新移民因英语能力有限，且不熟悉美国房市交易操作流程，往往无法取得准确资讯，让不法房产中介有机可乘。尤其近年来，一些人利用华人新移民常用的社交媒体，散布“特别便宜、尚未上市”的房源资讯，导致部分买家受骗。

　　未看房要押金不买不退不合理

　　他特别提醒，在尚未实际看房下就要求买家签署押金合约，甚至明订“不买不退”，本身就不合理。新移民在南加州购屋时，务必选择专业、资深且口碑良好的房屋中介，并坚守基本权益，包括“看完房子不满意可退押金”的权利；否则，对方就不可能是一名专业、合格的经纪人。

　　资深地产经纪袁立功从另一角度提出质疑。他表示，如果真有“尚未上市、价格特别便宜”的房子，资讯发布者为何不自行买下，再转手获利？即便对方能提出各种说词，也足以让买家提高警觉，避免在毫无心理准备下贸然签约。

　　袁立功指出，华人新移民若英语能力不足，可透过亲友介绍，寻找曾有成功交易经验、且表现专业的房屋经纪人。在签署任何文件前，务必请经纪人清楚说明重点条款。

　　他也提醒，有些买家过度依赖经纪人，甚至表示“完全信任，什么文件都可以签”，这种心态相当危险。专业的房屋经纪人有责任向买家清楚解释权利与义务，买家本身也不能放弃理解合约内容的责任。

　　买房交易争取三大保护条款

　　袁立功指出，买家在房屋交易中，至少争取以下三项重要保护条款：

　　第一、贷款保护条款（ Loan Contingency）。部分尚未入籍的华人新移民，也可申请贷款，只是头期款比例较高。若因各种原因导致贷款未获核准，贷款保护条款可让买家退出交易，并可避免全部或部分押金损失。

　　第二、房屋检查保护条款（Inspection Contingency）。专业经纪人会协助买家聘请专业房屋检查公司，对屋顶、管线、结构，以及白蚁、霉菌等问题进行全面检查，尤其关系到未来屋主健康与安全。一般检查费约400至500美元，房屋越大费用越高。若检查结果不理想，买家有权退出交易。若买家因故不在美国，也应委派代表到场听取检查说明，以免日后产生法律纠纷。

　　第三、房屋估价保护条款（Appraisal Contingency）。即使成功取得贷款，仍可能遇到房屋估价低于成交价的情况。例如成交价80万美元，但估价较低，银行仅依估价提供贷款，差额需由买家承担。若买家不愿或无法负担这笔额外费用，可依估价保护条款退出交易并保留押金。

图为出售房屋内景 （启铬／摄影）

　　地产专家Betty Yu则提醒，华人新移民在房屋交易中，并非所有纠纷都是遭遇诈骗，很多情况其实源自买家自身准备不足，例如未事先了解市场行情、交易流程或经纪人背景。因此，购屋前务必做好功课，对经纪人的选择及整个交易流程有充分认识，才能有效降低风险，安心置产。