"问题最严重的一年"! 多伦多2.8万套公寓即将完工: 他们扛不住了!

那些原本指望“买期房、抢先上车”的买家，如今正在亲身体验房价下跌带来的现实冲击。

越来越多加拿大人——尤其是在多伦多这样的公寓市场——正在上着一堂昂贵的课：当房价下跌时，开发商和贷款机构不会轻易替买家“埋单”。

Vitor Almeida 就是其中之一。他是一名木工，也做过地产经纪。五年多前，他签约购买了安省旺市（Vaughan）一套期房公寓，价格是67.5万加元。他支付了约20%的首付。

不过，期房的贷款通常要等到单位接近完工、正式交房前才会最终确认。几年过去后，银行估价显示这套公寓只值59万加元。这意味着银行不会按当初的购买价给他贷款，因为房子的市场价值已经低于合同价。“2020年市场那么好，我们根本没想到会这样。如果当时知道可能发生这种情况，我是不会买的。”Almeida说。

买家必须自己补差价

2025年底，大多伦多地区（GTA）公寓的平均成交价同比下跌超过5%。与2022年的高点相比，多伦多公寓价格已经下跌约25%。

对于像Almeida这样的买家来说，如果拿不出钱来补齐“银行估价”和“合同价格”之间的差额，选择非常有限。开发商可以没收首付和已缴费用，甚至还可能向买家追讨进一步损失。“他们跟我说，他们肯定会低价再卖，然后再向我追讨差价损失。”Almeida表示。

专家：几乎没有退路

对于在期场高位入场、如今房价大跌的买家来说，除非有“时光机”，否则很难全身而退。按揭经纪人 Ron Butler 表示，这类买家基本无法逃避后果。“毫无疑问，开发商会通过法律途径追讨，而且他们会赢，因为你签的是有效合同。”

他认为，2026年可能是多伦多问题最严重的一年。预计将有约2.8万套公寓完工，而当初的购买价格与当前市场价值之间的差距正在拉大，他称之为“问题最严重的一年”。

转让（Assignment）也没那么简单

有些人尝试通过“转让合同”（assignment）的方式，把期房转给别人接手。在社交媒体上也出现了不少相关群组，很多人想“甩卖”自己的期房。但现实并不简单。地产律师 Gathya Manoharan 表示，转让必须得到开发商同意。“你需要开发商批准才能转让。”她说，在她接触的众多客户中，真正成功完成转让的只有一位。

此外，开发商还可能收取转让审批费，从几百加元到几万加元不等。“你本来就是因为负担不起这套房，现在还要多付一笔转让费。”她形容当前市场为“供应高、需求低”。她直言：“我几乎没有一个客户的新建公寓还能保值。”

她认为，问题部分源于市场火热时的集体冲动，如今则是在寒冬中为当时的决定买单。“当时大家都在说，期房还没交房就涨了20万，赚得盆满钵满。于是所有人都想赶上这趟‘顺风车’。”

学者：监管不是简单解法

University of Guelph市场营销与消费者研究系副教授 Diana Mok（专攻房地产金融）表示，这类问题并不存在一个简单的政策解决方案。她指出，虽然不能完全类比，但期房投资和股市风险有相似之处。

“有些股票风险很高，吸引的是投机者而不是长期投资者。等股票暴跌时，你会觉得政府应该出手监管或赔偿这些投机者吗？”Mok提醒买家，签署期房合同时，就等于承诺几年后按固定价格购买，这本身就带有风险。

“不要像2022年那样陷入‘从众心理’。当时人人都在抢期房、抢预售项目，好像不买就错过机会一样。”