多伦多大批公寓无人接盘，政府出手：将改成廉租房

一家加拿大私人投资公司已与一家省属机构合作，计划收购大多伦多地区（GTA）不断增加的未售出公寓库存，并将其转化为长期、可负担的租赁住房。如果一切按计划进行，这些公寓将被改造成长期出租住房。

在一份新闻稿中，总部位于多伦多的房地产投资公司High Art Capital表示，正与Building Ontario Fund（BOF）合作推出一只规模达13亿加元的基金。

双方将重点收购尚未找到买家的新建成公寓单位，并改造成2,200套出租住房，其中约550套将被划为可负担住房。

据BOF首席执行官Michael Fedchyshyn介绍，这项投资包括2.94亿加元的夹层债务和600万加元的股权投资。（夹层债务其实就是一种利息更高的贷款，如果项目出问题，出资方还能分房子或收益。）

Fedchyshyn认为，省级资本的参与将有助于吸引更多私人投资。

他说：“BOF的带头投资为吸引私人资本提供了必要信心，这包括约7.33亿加元的高级债务和3亿加元的股权投资，使基金总规模达到约13亿加元。”

BOF的大部分回报预计来自夹层贷款利息，该贷款期限约为五年。BOF的股权部分仅赋予该基金“名义上的”所有权权益，具体持股比例尚未披露。

超7000套积压

这一策略出台之际，公寓市场正面临困难时期。根据房地产咨询公司Urbanation的数据，目前GTA约有4,000套新建成公寓尚未售出，另有约3,000套因预售买家未能完成交割而处于悬而未决状态。

Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，由机构投资者收购未售公寓并转为出租的做法，已被讨论了一段时间。“过去两年我们一直呼吁推出类似措施，”他说，“GTA房地产市场存在两个非常明显的问题：未售公寓供应过剩，以及可负担住房短缺。”

Hildebrand认为，该项目可能消化接近三分之一的已建成未售库存。

类似的讨论也正在其他市场展开。温哥华Goodman Commercial Inc.的负责人Mark Goodman表示：“我们目前正与多家开发商和投资者进行积极讨论，他们对这类机会非常感兴趣。”

他说：“市场需求非常强劲……这是一个明显的双赢局面。开发商可以清理库存，将资金重新投入其他项目；投资者则可以以有吸引力的价格获得优质房源。”

Hildebrand解释，由于公寓销售疲软，一些购买预售房的投资者在完成交割后，选择将房源转入租赁市场，而不是出售。“投资者正面临严重的负现金流，但几乎别无选择。”

他说：“许多项目积压了大量库存，通过传统销售渠道消化这些单位需要数月时间。整栋打包出售成为一个有吸引力的替代方案。”

Urbanation估计，目前该地区在建公寓超过50,000套，其中约9,000套仍未售出。

Fedchyshyn表示，该计划旨在在满足短期住房需求的同时，帮助稳定市场。他说：“将近期建成但未售出的公寓转为出租，可以在无需等待新建周期的情况下，快速增加住房供应。”

High Art Capital表示，该基金计划至少持有这些房源五年，然后再出售给合格投资者。在此期间，可负担住房的租金将比当地市场租金低25%，或按GTA家庭收入中位数的30%计算，并设有机制以确保长期可负担性。

Goodman表示，如果政府继续支持类似融资结构，这一模式可能会更加普及。他说：“对于任何希望扩大租赁住房供应的省份或地区来说，这都是一个明确的双赢方案。这使政府能够帮助这些住房转向租赁市场，同时让开发商得以推进新项目，而不是陷入停滞。”