安省斥资13亿为多伦多公寓开发商纾困，BMO专家：有害无益！

在市场持续低迷之际，安省政府近日宣布推出一项总额达13亿加元的公私合作计划，试图为大多伦多地区（GTA）注入新的需求动力。根据官方说法，该政策旨在提升住房可负担性，并加快滞销库存的消化。然而，来自银行业与市场分析人士的声音却颇为一致：这更像是一场针对开发商的“纾困行动”，且效果可能相当有限。

据本地房地产政策分析网站betterdwelling报道：安省推出此次政策的核心，是通过省级“建设安大略基金”（Building Ontario Fund，BOF）出资3亿加元，联合私人资本筹集约10亿元，用于收购已经建成但长期滞销的公寓单位。

按照计划，这笔资金将主要用于购买2023年1月1日之后建成的公寓项目，且每次交易至少涉及10个单位。最终，这些公寓将被转为出租住房，由私营机构负责运营，其中约25%将被划为“可负担住房”。

满银（BMO）经济学家卡维克（Robert Kavcic）在政策公布后直言：“（针对开发商的）救助开始了。”

他指出，这种通过公共资金购买资产的方式，本质上符合“救助”的定义——即通过财政或金融手段帮助企业避免陷入严重困境。然而，这一计划的规模相对于当前市场体量而言“微不足道”，难以对整体走势产生实质性影响。

从表面上看，这一举措确实有助于增加租赁供应，并为部分租客提供价格相对较低的住房选择。问题在于，其政策出发点与实际受益对象之间存在明显错位。由于当前市场上最大的问题并非租赁供应不足，而是开发商手中积压的大量未售库存，这一计划在客观上更像是为开发商提供“接盘资金”，帮助其缓解现金流压力。

卡维克列出数据：过去一年，大多伦多地区的新房销售持续走弱，甚至跌至历史低点。与此同时，库存却不断攀升。最新数据显示，市场上未售出的公寓单位已超过2万套，而在最近一个季度，实际成交量仅为数百套。按照当前的销售节奏计算，完全消化这些库存可能需要接近20年时间。

在这样的供需结构下，即便政府一次性“吸收”2200套单位，也只能短期缓解局部压力，却无法改变整体供过于求的局面。更何况，这些被收购的单位并未消失，而是转入租赁市场，未来仍可能以不同形式重新影响价格体系。

除了直接购房计划外，安省政府还同步推出了另一项配套措施——扩大新房HST减免范围。与以往仅限首次购房者不同，此次政策将投资者也纳入受益范围。这一调整无疑降低了购房门槛，有助于刺激部分需求回流市场。

可这一举措同样引发争议。一方面，税收减免确实可以短期提振交易活跃度；但另一方面，它也意味着政府财政收入减少，间接增加公共财政负担。

更深层的问题在于，这一系列政策并未触及当前房地产市场的核心矛盾。近年来，加拿大房地产市场在低利率环境下经历了快速扩张，房价大幅上涨，开发商大量入市，形成了对未来需求的高预期。然而，随着利率上升、融资成本增加，以及人口结构变化，这一预期正在被不断修正。

卡维克最后警告：安省的做法，本质上是动用公共资金保护开发商资产负债表，可能希望防止房价调整。然而，这更像是延长市场低效的短期流动性支持。这也强化了正在形成的结构性问题，例如年轻人外流至其他省份。