二手房惨跌! 退税政策吸引买家转向新房市场

据《环球邮报》4 月 29 日报道，安省近期为促进新建房销售而推出的税收新政，在 Cambridge、Orillia 和 Bracebridge 等社区引发了买家不同的反应。

近年来，许多准备缩小房屋面积的买家和刚刚组建家庭的千禧一代，纷纷被多伦多以外、小城市更亲民的房价和较少的交通拥堵所吸引。

但加拿大房地产市场的下行，让计划在大多伦多地区周边农田开发的新楼盘项目陷入停滞，二手房市场同样低迷。

在新建房市场，随着 4 月 1 日新规生效，更多安省买家有资格申请 HST 退税。

与新建房价格相当的二手房会大跌

Re/Max Twin City Faisal Susiwala Realty 的地产经纪 Faisal Susiwala 表示，目前还没有看到因为政策变化而有大量新买家入市。相反，一些原本关注二手房市场的买家开始把视线扩展到在建或刚交付的新房。

Susiwala 指出，“现在是同一批买家在二手房和新建房之间分流。”他主要在 Kitchener-Waterloo、Cambridge 及周边地区开展业务。

“我们会看到，与新建房价格相当的二手房价格会出现下跌。”

根据新政，安省政府将联邦-省级 13% HST 退税的适用人群范围扩大。

在政策调整前，只有打算自住、首次购房且房价不超过 100 万加元的买家才能申请退税。

新出台的一年期政策将部分自住的非首次购房者以及计划将房屋用于出租的投资者也纳入了适用范围。

Capital Economics 北美区经济学家 Bradley Saunders 认为，这一变化有助于推动安省购房需求回暖。

Saunders 在致客户的报告中提醒，降低新房购置成本可能会分流对二手房的需求。总体上，他认为措施利大于弊，但预计 MLS 房价指数在今年余下时间仍将继续下跌。

Susiwala 目前在 North Waterloo 区有多套在建 stacked townhouse 上市。他表示，部分买家因新房状况较新，将购房范围扩大到新开发的小区。

但许多买家并未意识到，新房通常不包含装修好的地下室、车道、电器、空调、露台、围栏和窗帘等。

这些设施会带来数万加元的额外开支。

他补充道，购房者还需警惕开发商在宣传册上加粗印刷或 HST 计算器上亮出的标价。

Susiwala 说，这些数字往往具有误导性，买家必须仔细阅读细则。

此外，他表示，连部分会计师都难以理解新规细节，因为相关信息尚不明确。

Susiwala 认为，与其靠 HST 退税，不如让开发商主动降价，使售价更贴合市场供需。

他指出，在新政策生效前签约的买家实际上看到房屋价值下跌。

“这其实是帮开发商解套，因为他们卡在了库存上。”Susiwala 如此评价。

原来价格140万，如今只要99.9万

不过，并非所有买家都对退税政策无动于衷。

Susiwala 表示，几个月来首次接到一名投资者的电话，让他颇感意外。

新政促使这位客户决定买房出租。Susiwala 带他参观了 Cambridge 附近一个尚未完工的小区，并于 3 月 28 日为某地块预留。

4 月 2 日，这位买家带着订金支票返回，购入计划于 2027 年 2 月完工的房屋。

Susiwala 指出，3 月份买下同型号房屋的邻居，部分房屋价值已被“抹去”。

等到那位买家房屋完工、向贷款机构申请融资时，估价会参考附近能享受 HST 退税的房屋。

他认为，未来 24 个月内房价不会出现大幅波动，卖家需自行决定是现在卖出还是等几年市场反弹。

Susiwala 说，2021 和 2022 年市场高点时买预售房（楼花）的买家，如今已陷入困境，因为原本花约 140 万加元购房的人，现在开发商同型号房屋售价仅 99.9 万加元。

“现在开发商成了你的竞品。”他指出。

Susiwala 还表示，新建房供应与去年同期基本持平，因为不少项目处于停工状态，开发商会等到签约后再开工。

“地还没动工。”他说。

HST 退税对投资者又是一次打击

在 Lake Couchiching 湖畔，Orillia Sunshine Harbour 项目部分联排别墅以降价重新上市，Royal LePage Signature Realty 的地产经纪 Alexis Victor 介绍称。

比如一个角落单元，原价 1,269,900 加元，现在降至 1,139,900 加元。

开发商正努力在预售阶段卖出房屋。但 Victor 指出，在 Bracebridge 这个受欢迎的度假小镇，过去 180 天只有 5 套联排别墅成交。

她表示，投资者在预售阶段买下的房屋如今难以转售，因为买家可以直接以更低价格从开发商购入。

Victor 说，近年在当地项目购入房屋的投资者已经损失了不少价值，如今还要和开发商库存竞争。

她表示，HST 退税范围扩大对投资者来说又是一次打击。

“过去，投资者是这些项目的启动者。”她谈及 Muskoka、Orillia 及周边开发项目。

她担心，那些观望两年多的投资者可能不会再回归。

“他们会赔很多钱，再也不会做了。”Victor 说，指的是小型个人投资者。“人们都退出了。不想再碰，风险太大了。”

房市更为活跃 但买家仍在压价

至于多伦多东北部的二手房市场，Victor 表示 2026 年春天比去年同期更为活跃。

2025 年买家因政治和经济不确定性而变得谨慎。“去年简直是一团糟。”她说，交易一单接一单地黄了。

今年虽然谈判仍然拉锯，但买家信心明显增强。“我能感受到整体氛围积极了很多。”

Kitchener-Waterloo 地区的二手房市场方面，Susiwala 称 4 月份随着复活节假期后挂牌量增加，成交有所好转。

部分买家在长时间观望后也准备入市。“交易会带动更多交易。”他说。

但很多出价仍远低于要价。“买家每次都极力压价。”他指出。

Susiwala 与卖家初次见面时的开场白是：“现在是卖房最糟糕的时候。”开诚布公后，才会询问他们为何此时卖房。

他目前最有效的策略是“事件驱动定价”。

他会将挂牌价定在自己估算的市场价之下，吸引关注，并计划在一周后的指定收 offer 日制造竞价。

Susiwala 认为，这一招不仅能吸引眼球，也能让卖家认识到市场对其房产的真实出价。

比如，卖家想卖 90 万加元，Susiwala 会把挂牌价定为 79.9 万加元，有不少看房者会因此被吸引进来。

最终，卖家或许能收到两三份 offer。如果这些报价都在 85 万加元左右，卖家就会明白原本的预期过高。

“你想卖房，85 万加元就是你能看到的唯一数字。”Susiwala 说。

大多数卖家最终都接受了地产圈的共识：市场已经给出了答案。