加拿大公寓"爆雷": 超30名购房者打官司, 苦求退还订金!

据 CBC 5 月 26 日报道，大温哥华地区 Burnaby 的 Eclipse 公寓项目因开发商 Thind Properties 陷入财务危机，导致逾 30 名预售购房者将开发商告上不列颠哥伦比亚省最高法院，要求宣判合同无效并返还订金。这起案件不仅牵动数百户业主的安家梦，也引发了联邦与省级法律适用权的冲突。

业主遭遇：多年积蓄或将打水漂

Mohammadjavad Nadali 是受影响业主之一。为了买下 Eclipse 公寓，他勤俭节约，攒了近 4 年才凑齐 $38,295 作为订金。2023 年，他选择预购该项目一套单位。如今他在法庭宣誓书中表示：“如果我早知道开发商欠加拿大税务局 $1,200 万，我绝不会买这套房。”

Nadali 及三十多位业主向法院表示，开发商财务混乱、资金挪用、巨额税款拖欠、建筑许可证和新屋保险被暂停等重大事实，购房时均未被告知。“如果知道这些情况，我根本不会买他们的楼。”Nadali 在宣誓书写道。

另一位业主、按摩治疗师 Nazila Ghorbani 则称，原本计划全家搬入 Eclipse 公寓，如今生活和理财计划都被搅乱。她表示：“市场上还有很多其他开发商的单位可选，我本需要确定项目能否顺利完工。”

还有业主 Masaki (Kevin) Matsumoto 透露，父亲借给他 $107,085 作为 Eclipse 单位的订金。Matsumoto 强调：“这是我人生首次购房，如今非常后悔。我觉得自己被开发商严重误导，项目质量也很差。”

从“爆雷”到诉讼：开发商财务危机时间线

Eclipse 项目原计划建成 34 层，共 329 套单位，95% 工程在 2025 年 1 月进入债权人保护程序时已完成，232 套已售出。开发商 Thind Properties 旗下多项工程于 2024 年底、2025 年初因无法偿还 KingSett Mortgage Corporation 的 $2.25 亿贷款，先后进入破产保护，引发媒体关注。

法庭文件显示，Thind Properties 早在 2023 年 6 月就因拖欠加拿大税务局 $1,200 万被起诉，2024 年秋季，项目新屋保险被暂停，11 月本拿比市政府也暂停了建筑许可证，项目一度停工。至 2024 年 7 月，Eclipse 大楼的估值从一年前的 $2.57 亿骤降至 $1.85 亿，光建筑本身就缩水近 $7,000 万。

市场环境：房价下跌，业主被“套牢”

2024-2025 年间，大温地区公寓库存翻倍，价格持续下滑。KSV Restructuring Inc.（破产管理机构）在法庭文件中承认，许多业主预售时的价格远高于当前市场价，部分人因此想撤回合同。但 KSV 强调，如果允许这些业主退订，可能会引发连锁反应，令项目及债权人遭受重大损失，“对开发商和债权人的影响将会非常严重”。

KSV 还表示，目前市场环境、剩余库存、贷款难度以及重建信心等多重压力下，Eclipse 未售单位的销售前景极为严峻。

法律焦点：联邦破产法与 BC 省房产法“撞车”

购房者诉讼的核心，是开发商是否违反了 BC 省《房地产开发营销法》（REDMA），未如实披露项目重大风险。业主律师指出，REDMA 明确要求开发商一旦知悉任何重大信息变动，须立刻向购房者更新披露声明。但开发商并未做到。

开发商一方则反驳称，所有被指控违规行为都发生在债权人保护程序之前，且资金挪用指控并无确凿证据。KSV 指责购房者“等了一年才提出索赔，是在赌市场是否回暖”，并试图“绕开联邦《公司债权人安排法》（CCAA）为开发商争取重组时间的初衷”。

根据 CCAA，破产保护期间，所有针对开发商的法律诉讼都被中止，目的是让公司有机会与债权人协商重组，避免全面破产带来的社会和经济后果。KSV 已向联邦和 BC 省总检察厅发出“宪法问题通知”，主张联邦法应优先于省法。

购房者律师则认为，即便有破产保护，开发商仍有义务修正披露声明，且一旦省法认定合同无效，开发商无权强制交房。“开发商不能合法完成那些在省法下无效的合同。”

结局未定：业主与开发商对簿公堂

目前 Eclipse 购房者针对 32 套、总价超 $2,600 万的单位展开集体诉讼。开发商和破产管理人坚持认为，只要项目竣工，购房者就应依合同收房，否则将破坏债权人利益。购房者则主张合同在省法下已失效，有权撤销并索回订金。

本案最终将如何平衡购房者权益与债权人利益、联邦与省级法律的优先权，值得关注。