年轻人宁买度假屋也不买公寓：多伦多开发商呼吁银行放宽预售门槛

公寓开发商融资遇冷，呼吁银行放宽预售门槛

新房市场持续低迷，个人投资者大幅减少。公寓开发商陷入困境，许多项目难以达到银行融资的预售要求。目前，加拿大五大银行普遍要求开发商在动工前完成约 70% 单位的预售，才会发放建设贷款。

这一融资门槛已经拖垮不少开发商。有的陷入财务困境、被托管，还有更多项目被迫延期、取消，或者转型为仅限出租的公寓。新房建设因此整体下滑。近期，开发商纷纷呼吁银行降低预售比例门槛，有的建议将其降至 30% 或 50%。不过，金融业内人士认为现有模式对银行更安全，因此降幅不太可能很大。

年轻人转向度假屋，城市买房梦难圆

对于许多加拿大年轻人来说，传统的城市购房之路越来越难。受房价高企影响，不少人另辟蹊径，把目光转向价格相对较低的度假屋（cottage），希望以此作为步入房市的第一步。

退休人士出售或将度假屋传给子女的增加，使得市场供应比以往宽松，短期内部分地区甚至出现了买方市场。这些度假屋有不同的使用方式：一部分年轻家庭用它作为长期自住房，另一部分则全年出租、自己继续住在城市。房产经纪表示，选择出租的多为远程办公人群。

不过，专家提醒，度假屋虽然入场门槛较低，但未必是理想的投资，购前需要谨慎权衡成本和收益。

大银行高门槛，开发商融资受阻

随着加拿大新建公寓市场持续低迷，开发商面临严峻的资金压力。由于个人投资者减少，公寓单位预售难以达标，许多开发项目因此被迫延期、取消，甚至有的直接转为出租公寓，连带新房开工量也大幅下滑。

目前加拿大主要银行普遍要求开发商在开工前，需完成约 70% 单位的预售，才能获得建设贷款。Dorsay Development Corp. 住宅业务高级副总裁 Ian MacLeod 强调：“我们需要重新审视公寓建设的融资模式。”

MacLeod 透露，他近期与多家加拿大五大银行沟通，对方对降低预售门槛表现出开放态度。他建议将贷款所需预售比例降至 50%。

“我接触的贷款方普遍有合作意愿，希望能找到解决方案。”MacLeod 表示。

行业呼吁降低预售比例，专家分析现状

加拿大金融机构监管办公室（OSFI）对建设贷款并未强制规定预售比例，但其指导文件建议：若开发商预售超过 50%，银行可获得更优惠的资本待遇，即不必为该笔贷款准备过多资本——这意味着银行有更大空间发放贷款。

OSFI 发言人 Cory Harding 通过邮件表示：“即便未达到更优惠的资本待遇门槛，银行仍可自主决定是否发放贷款，但通常会将预售比例视为项目风险评估的重要依据。”

加拿大银行家协会则指出，任何超出 OSFI 监管要求的商业贷款政策，均由银行根据自身风险偏好制定。

业界普遍反映，当前市场下，70% 的预售目标难以实现。Branthaven Homes 总裁 Steve Stipsits 直言：“银行通常要求我们在开工前就用现有销售额覆盖大部分贷款，但现在几乎没有开发商能达到这个标准。”

总部位于 BC 省的 Polygon Realty Ltd. 也表示，在当前环境下，公寓楼开发要实现 70% 预售才能获批贷款并不现实。Polygon 总裁 Neil Chrystal 呼吁：“我们希望银行能在发放建设贷款时展现更多灵活性。”

实际操作中，Polygon 在高贵林（Coquitlam）启动的一个项目获得了贷款，尽管并未达到 70% 预售比例，但该项目并非高层公寓。

市场数据：新盘预售暴跌，开工量创新低

多伦多地区新盘预售较疫情高峰期暴跌逾 90%，导致开发商违约、裁员、推迟甚至终止项目，公寓开工量降至十余年来新低。加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据显示，去年新公寓开工量为 2010 年以来最低。

Devron Developments 总裁 Pouyan Safapour 指出，和其他国家相比，加拿大银行对预售比例的要求过高，部分海外银行甚至无需预售即可放贷。他认为，如果能让买家在房屋建成后再购入，会吸引更多真正自住的买家，因为“大家可以先看实物再决定，而不是只凭图纸和模型作重大投资”，而且买家也能立即入住，无需等待多年。

Safapour 建议，贷款方若能把预售门槛降至 30%~40%，让开发商有部分销售证明即可获得资金，其余单位可等楼建成后再销售，将极大缓解市场困境。

Zonda Urban 副总裁 Pauline Lierman 认为，银行可结合开发商的经验灵活设定预售门槛。“我一直认为有必要适度放宽要求，银行可以继续做好尽职调查，但应降低整体预售比例。”

政府角色有限，租赁项目获更多支持

联邦政府目前只为建设出租公寓的开发商提供按揭保险和低息贷款，而分户出售的公寓开发商则无法获得同等待遇。Dorsay 的 MacLeod 也呼吁联邦应在分户公寓建设融资中发挥更积极作用。

相关阅读