加拿大女炒房客被全额追税 CRA秋后算账

最近，加拿大税务局追溯了多年前的一宗房产交易，给很多房主敲响警钟：伪装自住、短期倒卖获利，一旦被认定投机炒房，收益将100%按商业收入重税征收!就算在2023年反炒房新规落地之前的交易，也会被查到!

2023年正式生效的住宅房产(含出租物业)反炒房新规，旨在“减少市场投机需求，遏制房价过快上涨”。

按照该规定，若房产持有时长不足12个月，房主出售房屋所得的资本收益无法再享受自住房免税政策(PRE)。一旦触犯这条规则，卖房收益需全额按经营所得计税，而非资本收益仅需缴纳50%税款;因身故、残疾、离异、工作调动等特殊生活变故卖房的情况，可享受相应豁免。

尽管新规2023年才落地，但加拿大税务局(CRA)若认定屋主存在房产投机、短线倒卖牟利的行为，仍可追溯核查2023年之前的炒房交易。上周就宣判了一起相关案件：一名温哥华女屋主因出售公寓获利却套用PRE免税，其2018年的税单被CRA重新核定。

该屋主于2015年2月以66万加元的价格，签下一套北温期房的购房合同。楼盘竣工后，她在2017年10月正式收房。

2017年12月6日，她将这套房产挂牌出售;房屋未能即时成交，2018年2月21日她更换中介再次挂牌。2018年3月22日，该房产以116.1万加元成交，交易于2018年6月28日完成。扣除各项成本后，本次卖房获利约45.7万加元。

这名屋主将该房产申报为自住房，因此未在2018年税单中申报这笔收益。但CRA不予认可，重新核定其税务，认定该交易属于经营行为、构成贸易性质的投机交易，要求这45.7万加元收益全额计入经营所得计税。

根据《所得税法》，只有被认定为资本资产的房产，其出售收益才能适用PRE免税政策。若个人出于经营目的出售房产，该房产则不属于资本资产，收益无法享受PRE免税。

税务法庭的核心争议点在于：这名屋主买卖该公寓的行为是否属于经营活动。若判定为经营行为，这笔收益将归入经营所得类目，卖房利润需全额缴纳经营所得税。

过往司法判例总结出多项判定标准，用以区分资产交易属于经营所得还是资本收益，考量因素包括：房产属性、持有时长、同类交易的频次与数量、对房产投入的改造工作、卖房缘由以及屋主的主观动机。

法官逐一核查各项判定依据，并作出如下认定：

第一，该房产从2017年10月收房到2018年6月售出，持有时间较短，符合投机交易的特征。

第二，经查实，该屋主与其前夫多年来多次进行房产交易，其中多笔交易性质尤为明显。例如二人曾在2005年10月联手以420万加元购入一套西温房产，并额外出资翻新，该房产2010年7月折价售出，相关亏损当时已按经营亏损申报抵税。

2008年6月，她与友人合资(双方各占50%份额)，以约69.8万加元购入一套西温公寓。该房源数周后便挂牌出售，2009年6月最终成交，实际回款58.8616万加元，产生亏损。

此后她试图修改2009年税单，将自己分担的亏损申报为经营亏损，这一行为引发了CRA的问询。她在写给CRA的信件中称，自己计划开展小型房产翻新项目以此增收，这套公寓便是首个项目;同时表示自己拥有丰富的房产购置与翻新经验，迁居温哥华后，房地产自然成为她的投资方向。

庭审中，该屋主辩称自己于2017年11月3日向这套北温公寓搬运了部分物品，11月下旬又添置了两张沙发、斗柜、床头柜、主卧床铺以及次卧沙发床等家具，两个女儿居住在次卧。她声称，2017年11月23日至2018年6月期间，自己一直在此居住。

法官并未采信该说法。证据显示，她名下另有常住房产，在女儿未前往前夫住处时，母女二人实际一直居住于此。法官指出：“两名十几岁的女儿此前在三处住所都拥有独立卧室，很难相信她们会搬入面积更小的公寓，还要共用一间卧室。”

法官还补充，这套公寓并未安装无线网络，她的驾照、CRA登记地址也均未做变更。此外，房源挂牌时，中介标注该公寓为“全新房源”。

法官表示：“实际居住绝非简单搬运几件物品即可认定。她在2017年12月6日就将房产挂牌出售，与此同时又宣称正式入住、将其作为主要居所，逻辑上难以成立。”

综合全部证据并结合常理判断，法官认定：屋主并未将这套公寓作为日常居所，她与女儿的主要居住地仍是那套四居室住宅。

最终法官裁定，该屋主购入这套公寓的核心目的就是投机，本意便是转手倒卖赚取差价。因此，本次卖房获利依法全额按照经营所得计税。