加拿大公寓房价跌回2017年! 政府开发费拿的太狠

加拿大住房短缺问题持续恶化，各级政府不断喊出“加快建房、增加供应”的口号，可在开发商和业内人士看来，一个长期存在却鲜少被普通民众关注的问题，正在成为新房建设的重要拦路虎——开发费用（Development Charges）。

加拿大联邦住房机构（CMHC）最新发布的分析指出，在全国急需大规模增加住房供应的背景下，过高的开发费用正在影响大量住宅项目的经济可行性。如果能够大幅降低甚至取消这些费用，许多原本无法推进的住房项目将重新具备开发价值。

而最令人震惊的是，在部分城市新建一套普通两居室公寓，仅开发费用一项就高达12万加元以上。

一套两居室公寓，开发费超12万

所谓开发费用，是市政府向房地产开发商征收的一项收费，用于建设与新社区相关的公共基础设施，例如道路、自来水、污水系统、电力设施、公共交通、公园以及社区服务等。

理论上，这些费用是为了确保新社区建设不会给现有公共设施带来额外负担。

但近年来，随着各地收费标准不断提高，这笔费用已经成为房地产开发项目中越来越沉重的成本。

CMHC数据显示，以一套两居室公寓为例，渥太华开发费用约为39,600加元；万锦市开发费用则高达121,500加元。

这意味着在万锦建设一套普通两居室公寓，开发商尚未开工，就需要向市政府支付超过12万加元的开发费用，对于大型项目而言，这更是一笔惊人的资金支出。

根据CMHC统计，2024年渥太华平均新建住宅项目规模约为55个单位，开发商需要预先缴纳约220万加元开发费用；而万锦平均项目规模达到246个单位，对应开发费用总额接近2,990万加元！

开发费减半，更多项目能开工

CMHC认为，开发费用已经成为影响住房建设的重要障碍之一。

最新研究显示，如果开发费用减少50%，多伦多和温哥华地区具备经济可行性的住房项目数量将增加约5%。如果完全取消开发费用，可行项目数量的增幅则可能达到约10%。

对于当前许多因成本过高而被迫搁置的住宅项目来说，这种变化可能直接决定项目是否能够启动。CMHC首席经济学家Mathieu Laberge表示，降低开发费用确实能够提高住房项目的经济可行性，尤其是在收费水平较高的地区效果更明显。

不过他也强调，仅靠降低开发费用并不足以彻底解决住房危机，要真正改善住房可负担性，还需要采取更广泛的改革措施，包括优化土地使用规划审批制度、提升建筑行业生产能力、推动技术创新以及提高整体建设效率等。

最终买单的是购房者

虽然开发费用是向开发商征收，但CMHC指出，真正承担成本的人往往并不是开发商，这些费用最终通常会被计入房屋售价之中，并转嫁给购房者。

更值得关注的是，房价上涨幅度往往不只是开发费用本身，由于新房价格提高会对整个房地产市场形成价格支撑作用，进而带动周边二手房价格同步上涨。

所有一切对于首次置业者而言，都无疑进一步增加了进入市场的难度。

当然，CMHC也提醒开发费用并非完全负面，如果没有开发费用，地方政府可能需要通过提高物业税、增加公共债务等方式来支付基础设施建设成本。

此外，高开发费用还会压低土地价格，因为开发商在计算项目利润时，会将未来需要缴纳的开发费用提前反映到土地报价中。因此，开发费用实际上也是地方政府平衡城市增长与财政支出的一种工具。

公寓售价跌破2017年

多伦多星报今天（6月5日）报道，近期多伦多市中心多套小户型公寓售价已经低于2017年和2018年成交价！

其中一套公寓客厅中央有一根混凝土圆柱，另一套阳台正对邻楼的公寓墙体，还有一套挂牌数月才成交。这三套公寓的面积都不到 700 平方英尺，最终成交价都比2017-2018年时的价格还要低出数万加元。

地产专业人士明确指出，这样的成交价格已经明确意味着普通小户型公寓市场的价格大幅下滑，几乎抹去了过去十年的潜在涨幅，“确实有不少公寓现在的售价相当于 2018、2017 年的水平。”condos.ca 和 Property.ca 联合创始人兼经纪人 Andrew Harrild 表示，他说从2017年到2022 年春季，市场曾有惊人涨幅，但现在这些涨幅几乎全部被抹平。

Royal LePage Signature Realty 的地产经纪 Tom Storey 也向记者表示，今年他经手的大多地区数公寓售价大致回到2019年中水平，但600平方英尺以下且无车位的单元“最难出售”，“这些公寓以前都是投资者之间转手，现在投资客已不再是主要买家。”

Harrild 认为，公寓是市场中最“脆弱”的板块，因为典型买家往往是首次购房者，对利率变化更加敏感，“现在很多买家选择观望，试图判断市场是否已经触底。”