多伦多公寓开发陷停滞殃及主街商铺空置！商家苦等复苏

公寓开发搁浅，主街商铺变"空城"

近两年多伦多公寓市场急剧降温，大批原计划改建的地段，商家被清空或撤离，却因开发项目停摆而留下大片空置。以怡陶碧谷（Etobicoke）的 Cloverdale Mall 为例，开发商 Mattamy Homes 与 Quadreal Property Group 因仅售出 10% 公寓，最终取消重建计划。原本应改建的商场，如今不得不重新在官网招租，等待新租客。

多伦多市府最新报告显示，2011-2025 年全市零售企业数量下降了 10.5%，部分区域跌幅更高达三倍，主街商铺空置带来的"鬼城"画面在不少地段上演。

商家苦等复苏，租约策略转变

面对空置，房东们一边主动降门槛、延长租约吸引新商家回流，一边也有人选择观望，等待公寓市场复苏，甚至把闲置地块临时改作停车场等用途。有地产中介表示，近期不少房东愿意签下长达 10 年的租约，给租户稳定预期，"如今租客基本可以放心做 7、8 年生意"。

地产市场研究公司 Urbanation 统计，2024 年以来多伦多地区有 11,424 套公寓计划被取消，仅三分之一项目顺利推进，其余大多被无限期搁置。Colliers 研究主管 Adam Jacobs 指出，许多街区原本规划的"62 层高楼"如今只剩空地，商业氛围冷清，虽对全市整体影响有限，但局部区域观感变化极大。

业内人士还提到，市区一些零售门面几十年来一直由小业主持有，不好统计，但郊区大型商场反而热闹，投资者争相入场，形成鲜明对比。

长租约成新趋势，短租难保本

多伦多地产中介 Behar Group 总裁 Greg Evans 表示，许多搁浅项目本有望带来新商业租赁机会，但短期内已无希望，房东们现在最关心如何让租户回归。CBRE 城市零售团队执行副总裁 Arlin Markowitz 透露，开一家像样的餐厅，光装修就要 $100 万，租期若只有 5 年，商家难以回本，许多开发商也不愿提供延长租约的选项。

Value Insight Realty Inc. 副总裁 Eli Vladimirsky 则在 Bloor 街多大附近管理一排商铺，原先的 Pizza Pizza、Fresh、Second Cup、Wine Rack 等品牌因开发计划提前撤出，如今正尝试按现有条件重新招租。有些铺面因带有特殊装修，比如 Fresh 餐厅留有座椅和吧台，很快就能重新启用，但"五年拆迁条款"意味着更适合独立小商户和本地品牌。

开发商在拿地时，往往希望有租户带来被动收入，但开发进度快时则宁愿清空以便动工。Amdev Property Group 合伙人 Saba Haie 介绍，许多短期租约在实际操作中并不理想，开发商往往预期有一段空置损失，同时还要平衡维护费用和闲置房产的保险支出。

CBRE 的 Markowitz 认为，短期内这些搁浅项目难有大型品牌或连锁餐厅入驻，反倒为临时项目和快闪店如 FIFA 世界杯提供了更多选择，但对主流零售市场帮助有限。一些房东后悔过早清空老租客，但如今已无法回头。

Markowitz 说，"现在是一个尴尬的过渡期，我们会看到一些有趣的新尝试，但大多只是快闪店，离理想状态还差得远"。

至于何时能恢复常态？"只要公寓市场回暖，这种状况就会结束。"

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