多伦多新建公寓为何没法住人? 建筑开发商揭秘行业弊端!

据 Maclean's 6 月 11 日报道，来自一个建筑世家的 Pouyan Safapour 表示，加拿大的公寓开发长期存在以投资为导向、忽略实际居住需求的问题。他在多伦多成立的 Devron 公司专注于多户型公寓建设，但在首个项目后就意识到业界普遍做法存在严重缺陷。

在 Devron 起步阶段，团队完全按照多伦多常规模式开发：选址后追求最大密度、压低成本，最重要的是把产品定位为投资客，因为市场早已形成“预售主要面向投资人”的共识。结果就是又一个装满小户型的玻璃盒子。

项目完成后，Safapour 心里一直有个疑问：“我们到底是为谁在盖房？如果城市全是这样的楼，会怎样？”

这种疑问在带客户参观时变得无法忽视。每当向年轻家庭和夫妻展示这些公寓单元，大家的表情都透出失望。Safapour 认为，这种开发模式根本没考虑真实家庭的长期居住需求，于是他们决定彻底反思公寓开发的方式。

加拿大人平均有超过四分之三的时间是在家中度过，这里不仅是与亲人相处、养育下一代、积累回忆的地方，更是人生最重要的一笔消费。但现实却是，加拿大的住房开发体系让这件事变得异常困难。

症结首先在于融资模式：本地公寓项目只有在约 70% 单元被预售后，才能获得开工所需的贷款。这意味着，想买新公寓的人往往要提前数年下定决心，仅凭一张户型图就要定下未来的家。可大多数人很难预测 3 到 5 年后的居住需求，这期间家庭结构、工作地点甚至生活城市都可能变化。我们买车和手机都不会这样“盲选”，为何买房反而如此？

在多伦多，有数据显示高达 80% 的预售公寓都是被投资者买走。开发商不得不迎合他们的偏好，而非终端用户的实际需求。投资者看重的是价格和空间利用率，而实际住户更在意舒适性和宜居性。结果，一栋又一栋高层玻璃楼拔地而起，里面都是几十甚至上百个小户型，空间效率优先，居住体验被牺牲。更糟的是，预售模式下，买家只能凭图纸想象，无法体验采光、窗户质量、电梯等实际细节；如果是开放日实地参观，很多问题都可能直接劝退。

另一个问题则是供应极度不稳定——公寓开发受市场投机主导，而不是实际刚需。利率低、市场火热的年份，多伦多的起重机数量曾居北美之首。比如 2022 年第三季度，大多伦多地区有 230 台起重机，是北美 14 个主要城市中最多的，几乎比其他 13 城加起来还多。但如今，预售量比疫情高峰时期暴跌了 90%，导致大量项目被取消、裁员、违约，开工量也跌至 2010 年以来最低。

我们需要问自己：疫情前建的这些公寓真的有那么必要吗？现在停工是否意味着不再需要新开发？答案都是否定的。真正需要的是一个能够精准匹配实际需求、而非投机的住房开发体系。如今预售买家锐减，迫使开发商叫停新项目，这种放缓将来可能导致供应危机。

在 Devron 的首个项目后，团队决定将产品设计真正面向未来住户而非投资者。首先就是做大户型：第二个项目平均单元面积达 875 平方英尺，比当时多伦多平均水平大近 40%；并且增加了两室、三室户型，选用更多砖石等天然材料。研究显示，天然材料对人的感受、情绪甚至健康都有积极影响；反之，玻璃和金属外墙长时间刺激人的压力反应。人体本就不适合居住在冰冷的玻璃金属塔楼里。

事实上，小户型公寓的每平方尺建造成本更高。一栋楼如果有 200 个小单元，而不是 100 个大单元，意味着要多配 200 个厨房、浴室、管道和电力系统，市政开发费每套平均 6 万加元。减少数量、增大户型，反而能让开发商省下数百万，这些资金就能投入到更好的设计、材料、电梯等方面，同时保持每平方尺售价不变。预售模式还容易催生“能省则省”的心态：既然房子卖出去了，质量就不是开发商的首要考虑。

Safapour 认为，加拿大，尤其是多伦多，对多户型住宅存在偏见。其实世界上多数大城市，多户型住宅是主流。他举例说，家人在伊朗时住的是 6 层楼、每户 1,000 平方英尺、三房一厅的公寓。有人认为加拿大人还是执着于独立屋和白篱笆的梦想，但如今多伦多一半以上居民出生在海外，他们很多人移民前就是住公寓。真正问题在于，我们没在建“对的”多户型住宅。

要打破这个循环，Safapour 建议转向“先建后卖”模式。开发商应有机会先把产品做出来，再卖给真正需要的人，而不是逼着所有买家提前几年“认购”。这样一来，设计和建筑质量自然提升，买家也能亲自参观、体验后再决定，而非靠平面图和幻想赌一把。

这种理念也在他们现在的项目中贯彻。比如多伦多 Rosedale 社区的 1 Marlborough 项目，13 层仅 58 套，户型起步面积约 1,800 平方英尺，几乎全为两房、三房。团队非常重视那些看似不起眼、但实际居住时非常重要的细节，如隔音、电梯数量和速度、高性能窗户、加湿器，以及选用砖石等温润材料，避免无尽的玻璃墙。

即便在更大的项目（如 Spadina 和 Adelaide 交界的 101 Spadina）上，也坚持相似原则。该楼主打大户型、宜居空间，平均面积约 775 平方英尺。很多人觉得“终端用户型住宅”只是口号或理想，其实 Safapour 的这些项目正在多伦多落地，而当下公寓市场的困境，恰恰是因为开发和实际住户需求严重脱节。他说，大部分买家都是打算自住的，而不是单纯投资，他们要找的是一个“家”。

加拿大住房危机不仅仅是“房子不够”，更是“对的房子不够”，让很多人无法在城市里安居。我们确实需要加快建房，但如果盖的都是不适合人住的错房子，再快也没用。