加拿大人口流失创74年最高纪录，人少了为何房价却创新高？

人口创纪录流失，历史罕见

今年第一季度，加拿大离开本国的公民或永久居民人数达到 30,092 人，创下 74 年来最高的季度出走纪录。过去 12 个月，累计有 120,916 名加拿大人选择离开，这一数字也创下历史新高。这还不包括大量临时居民的外流。

紧接着，第二季度加拿大总人口减少超过 23 万人，出现了连续第三个季度下跌，总人口降至 2024 年第三季度以来新低。主要原因是临时居民（如留学生、工签持有者）人数比去年锐减 17%，虽然看似剧烈，但实际上是对 2021 至 2024 年间临时居民暴增的修正。换句话说，加拿大正在经历一场"纠偏"而非危机。

房价背离人口走势，区域分化明显

与人口下滑形成反差，加拿大房地产市场表现却十分坚挺。尽管全国房价比 2022 年 3 月峰值低 20.6%（约 17.36 万加元），但 9 个有 CREA HPI（加拿大地产委员会房价指数）的省份中，有 5 个省份房价在上月再创新高，另外 2 个省距离高点也不足 3%。

但全国均价被安省和 BC 省拉低，BC 省比高点下跌 14.9%，安省更是下跌 24.8%。除了这两地，其余省份的房价其实在“逆势”上涨。值得注意的是，这些新高背后，成交量并不大，部分市场热度可能被“表面数据”掩盖。

市场信号：买卖两难，风险隐现

最新数据显示，5 月加拿大现有房屋价格环比上涨 0.23%，达到 667,700 加元，实现连续第四个月上涨。但实际成交量却跌至 20 年来同期最低，而新挂牌量则接近历史高位。最能反映买卖关系的“销售-新挂牌比”跌到自 1990 年代楼市崩盘以来最低。

这意味着，虽然房价表面坚挺，但实际买家减少，市场流动性变差，背后暗藏风险。对于希望进场或持有物业的华人家庭来说，这既是机会也是警示：一方面，资产价值被推高，另一方面，市场健康状况值得关注。

家庭财富创新高，分化愈发明显

房地产回暖带动加拿大家庭净资产再创新高。今年第一季度，加拿大家庭净资产增长 1.3% 至 18.6 万亿加元，较去年同期上涨 4.9%。其中，住房财富时隔一年首次正增长，增幅同为 1.3%，达到 8.47 万亿加元。不过，这波财富增长的主要动力其实来自金融资产，而不是地产本身。

值得警惕的是，加拿大家庭债务增长速度超过收入，储蓄率反而下降。这意味着，虽然“平均”财富在增加，但实际财富更集中在高净值群体手中，普通家庭的压力并未减轻。对华人社区来说，资产结构和风险防范尤为重要。