非买不可？美国这州加价数十万还抢不到房

新泽西郊区的抢房热潮仍看不到尽头，买家为了成功买到房子，不惜大幅加价竞标。

据纽约邮报报道，位于枫木(Maplewood)的42 Euclid Ave，开价179.5万美元，最终以227.9万美元成交，成交价比开价高出27%。 另一栋位于南橘(South Orange)的376 Melrose Place，开价99.9万美元，最后以133.22万美元售出，溢价高达33%。

这些案例并非个案，而是艾塞克斯郡(Essex County)与联合郡(Union County)郊区房市的新常态。 由于房源持续短缺，买家纷纷抛开预算限制，愿意多花数十万美元，只为提高胜出的机会。

其中，枫木、南橘与、蒙特克莱尔(Montclair)已成为北新泽西最火热的房市。 许多房屋平均成交价比开价高出两位数百分比，上市不到两周便完成交易。

根据凯勒威廉斯中城直销地产公司(Keller Williams Midtown Direct Realty)房仲斯莱德(Mark Slade)每周整理的市场数据，截至今年6月底，枫木平均成交价约134万美元，成交价平均比开价高出15.6%; 南橙平均成交价超过127万美元，平均溢价16.2%; 蒙特克莱尔更是三地之中最火热的市场，买家平均支付接近25%的溢价。

自2009年开始担任房仲并持续追踪当地市场的斯莱德表示，他从未见过枫木、南橘与或蒙特克莱尔的房价出现年度下跌。

他接受纽约邮报访问时表示，“我想，我从未看过枫木、南橘与或蒙特克莱尔有任何一年呈现下跌趋势。”

他指出，过去几年市场更出现戏剧性的变化，而新冠疫情只是加速了原本就存在的趋势。

在他看来，这波房市热潮其实可追溯至1997年，也就是中城直达通勤列车开通两年后。 自此之后，通勤族无须再于霍博肯(Hoboken)换车，即可直达纽约Penn Station，大幅提升这些城镇对纽约上班族的吸引力。

“从那时开始，我们就看到相当明显的人口流动，越来越多人被这些社区吸引。”

对于目前的市场现象，斯莱德提出一套名为价值收敛均衡(Value Convergence Equilibrium)的理论。

他认为，北新泽西房价正逐渐追上威彻斯特(Westchester)与长岛(Long Island)多年来的价格水平，但对买家而言，北新泽西依然具有更高的性价比。 “如今，越来越多买家意识到，以自己的财务能力，在北新泽西可以用更少的钱买到更大的房子。”

推动这波热潮的买家，不只是来自曼哈顿。

斯莱德表示，许多人其实来自布鲁克林、皇后区与霍博肯，过去居住于公寓，如今希望换成空间更大的独栋住宅。 “北新泽西仍提供非常高的价值。 虽然对像我这样一路看着房价上涨的人而言，现在的价格看起来很疯狂，但如果希望通勤纽约控制在45分钟内，这里依旧是更划算的选择。”

除了人口移入，供需失衡更是推升房价的根本原因。

斯莱德以枫木为例，这座人口约2.5万人的小镇拥有超过5.500栋独栋住宅，但市场上任何时间真正挂牌出售的房屋通常只有二十多间。

“这真的太夸张了。”他因此提出自己称为Hypermarket(超热市场)的概念。 在这种市场中，已签约房屋数量几乎是待售房屋的两倍，比业界常用的六个月吸收率更能反映市场实况。

新泽西郊区的抢房热潮仍看不到尽头，买家为了成功买到房子，不惜大幅加价竞标。 图为新泽西房子。 (美联社)

房市升温也正在改变这些社区的面貌。

不少长期居民认为，小镇原有的生活步调，正逐渐被更多来自纽约、收入更高、生活节奏更快的新居民所改变。

斯莱德半开玩笑地举例，枫木市中心采用斜角停车位，即使每隔约30英尺就设有禁止标志，仍有人直接违规U型回转停车。 “我认为现在的买家更富裕，也更缺乏时间，因此愿意搬到这里，以换取更方便管理的通勤生活。”

房价快速攀升甚至成为地方政府关注的议题。

去年枫木的希尔顿社区创下历史新高成交价后，地方委员会便在公开会议中讨论，房价飙升对长期居民究竟意味着什么。

不过，斯莱德认为，房价上涨本来就是房地产的价值所在，而非问题。 “这就是房地产，本来就是如此。”

他表示，每年稍晚市场通常会略微降温，并半开玩笑将此归因于所谓的“Bonus Baby Syndrome(年终奖金宝宝症候群)”，意指不少人在领到年终奖金后便决定买房。 “这样我们就不用每天再被婴儿推车绊倒了。”

当买家无法负担某个城镇的房价时，往往便会转向价格较低的邻近地区。

在蒙特克莱尔抢房失败的人，通常转往枫木; 而枫木买不起的人，则改往南橙或联合郡。 南橙今年截至目前平均成交价约76.3万美元，平均成交价比开价高出10.7%; 联合郡平均成交价约60万美元。

近期另一宗代表性案例，是蒙特克莱尔的35 Porter Place，开价139.5万美元，最终以152.5万美元成交，每平方英尺成交单价更比全镇平均高出30%。

至于竞价战是否会降温，斯莱德的答案十分直接。

“由于待售房屋数量有限，而买家远远多于供给，竞价战已经成为市场的一部分。 买家通常都应该预期，自己将面临某种形式的竞价。”

他甚至借用Cold Stone Creamery 冰淇淋的尺寸来形容买家的心理状态：Like It(喜欢)、Love It(爱它)以及 Gotta Have It(非买不可)。

“如果买家已经到了『非买不可』的程度，他提出的价格很可能会远远超过其他竞争者。”

至于这波房市狂潮何时才会结束?

斯莱德认为，除非新泽西州在曼哈顿周围筑起一道墙，否则他看不到市场降温的理由。

他指出，新泽西仍是全美人口密度最高的州，新住宅开发空间相当有限，新增供给大多只能透过大型土地重新分割，而非兴建全新的大型小区; 另一方面，短期内房贷利率大幅下降的可能性也不高。

在供给持续不足、需求依旧强劲的情况下，买家仍将继续争夺愈来愈稀少的房源，而对希望在45分钟内通勤至纽约市的人而言，枫木、南橙、蒙特克莱尔等北新泽西城镇，仍然是兼具生活品质与相对价值的重要选择。