独立屋竟成"奢侈品"！大多区住房政策错配，73%新房都是公寓

Frank Clayton 是多伦多都会大学城市研究与土地发展中心的高级研究员，近期为 C.D. Howe 研究所撰写了一份有关住房的报告。

大多伦多及汉密尔顿地区（GTHA）的住房政策如果继续忽视买家的实际需求，将无法解决当前的住房危机。现行土地使用政策把重点放在提升住房密度，却未充分考虑安省居民真正希望购买的住房类型。

根据 Ipsos 和 Environics 的调查，大多区及安省其他地区的大多数购房者，包括许多首次置业和新移民家庭，都希望拥有独立屋，而不是过去十年大量新建的公寓。然而，土地使用政策却越来越多地要求在已开发地区建设高密度公寓，而不是在更适合建造带地面出入口住房的区域开发。

GTHA 买家需求与市场供应之间的错配影响重大。这推高了独立屋的价格，进一步削弱了城市地区的可负担性。部分有换房需求的买家留在原有住房中，减少了二手房供应。部分家庭为了负担得起独立屋，只能搬离就业中心更远的地区，导致通勤时间增长；而租房者则因买不起房只能继续租住，减少了租赁市场的流动性。这些趋势让拥有住房变得更加困难，也加剧了财富不平等。

如果土地规划体系能支持更多地面住房的供应，并引入更充分的市场竞争，将有助于提升住房可负担性。

住房类型的差异很关键。一间一居室高层公寓和一套四居室独立屋完全不是一回事。虽然省府的住房政策已开始鼓励多样化住房类型，但对各城市的住房目标仍只看新建数量，未区分类型。

政策的错配导致大多区新建住房类型发生了明显变化。根据加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据，2001 年独立屋占新开工总量 44%、公寓占 30%；到 2024 年，公寓已占新开工 73%、独立屋仅剩 13%。

调查一致显示，独立屋始终是 GTHA 潜在买家的首选。其他调查也指出，更多生活空间、私人户外空间和停车位是购房者的主要考量。Ipsos 数据显示，过去十年有 75% 至 80% 的潜在买家想买非公寓类住房，Environics 的最新调查也发现，大多数首次购房者最终买的也不是公寓。要提升住房可负担性，政府不仅要关注住房数量，更要重视住房类型。

越来越多的住房政策制定者和研究人员认识到，高层小户型公寓并不能替代许多买家心中的独立屋。应鼓励在已开发地区增建住房，但这些住房应更贴近郊区地面住房的实际需求，比如设有地面出入口、私人户外空间和停车位。

在现有独立屋地块增建多单元住房虽是积极方向，但远远不够。这些新建住房往往面积更小、私密性更差、缺乏停车位，且每平方英尺价格高于新开发绿地上的住房。

提升社区密度可以为部分买家提供独立屋的替代品，但市场仍急需更多地面住房及绿地上的近似替代形式。

如今，开发大片绿地专门建独立屋已成过去，但多数买家并不认为目前主要替代方案——高层公寓——是可接受的选择。结果就是，现有独立屋价格持续上涨，许多家庭为买得起独立屋被迫搬到更远地区，造成通勤时间增加。

简而言之，城市发展既要通过开发绿地向外扩展，也要通过增加密度向上发展。但需要明确，这并不是鼓励大规模郊区蔓延，而是强调无论新住房建在哪里，都应提供多样化的住房类型，如双拼屋、镇屋和叠式镇屋等，以满足市场需求。

解决方案是增加那些能替代传统独立屋社区的住房供应，并降低其成本。包括镇屋、叠式镇屋、低层公寓（如花园公寓）以及小地块上的独立屋等多样化绿地开发，已经在市场上获得认可，并改善了住房可负担性。这一做法已被安省多个城市采纳，包括 North Oakville、滑铁卢和 Kanata。

同时，政府还应通过释放更多可开发土地（包括绿地和城市填充用地）、降低政府附加成本，以及减少小型开发商进入门槛，来降低新房建设成本。

除非政府像关注住房数量那样重视住房类型，否则住房可负担性依旧难以改善。

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