公寓重灾区竟在旺市！43%新盘卖不掉，94万楼花恐跌40%

根据新房数据，安省未售出的在建或待建公寓并非集中在多伦多市中心，而是在北面旺市的 Vaughan Metropolitan Centre 以及西部的汉密尔顿（ Hamilton ）市中心。

Zonda Urban 的数据显示，截至第二季度，这两个区域的未售公寓数量均接近 1,000 套。

多年来，位于多伦多以外的区域因房价较低而被视为开发的潜力地带。如今，这些区域却成为全国公寓市场压力最大的地方之一。

在房价相对较低的汉密尔顿市中心，目前有 1,127 套未售公寓，占该区域在建、待建或新建公寓总库存的 34%。

在 Vaughan Metropolitan Centre，围绕同名地铁站，新建及规划中的高层建筑数量众多，未售公寓达 966 套，占该区新公寓库存的 43%。

相比之下，在多伦多市中心人口密集的娱乐区，无论新旧公寓楼都众多，但第二季度未售公寓为 711 套，占该区在建、待建或新建公寓库存的 27%。

Zonda 安省和魁省市场研究副总裁 Pauline Lierman 表示：“消化这些市场的未售库存还需要一些时间，也可能需要多种方式共同作用。”

在汉密尔顿，拥有未售公寓的开发商包括 Fengate Real Estate、Emblem Developments Inc. 和 Rosehaven Homes。

与疫情期间房市热潮时不同，如今的公寓项目往往要用数年时间才能销售完毕。

Fengate 于 2022 年在汉密尔顿的 75 James 公寓项目启动预售时，市场已经开始走软。当年 30 多层、共 616 套公寓约售出一半。如今该项目的销售率为 60%，仍未达到获得施工贷款所需的 70% 阈值。

Fengate 销售、租赁及市场副总裁 Carolyn Poirier 表示：“Fengate 仍在评估剩余库存的多种战略选项。”这些选项包括继续面向个人买家销售、打包折价卖给大型投资者，或将部分甚至全部项目转为出租公寓。

去年，Fengate 在汉密尔顿推出了租转买计划，允许其一栋仅限出租的公寓楼租户将部分租金用于购买 75 James 的公寓。根据其官网，租户最多可用已付租金的 50%（最高 $35,000）作为购房抵扣。

Fengate 表示，这为租房居民提供了从租赁到拥有住房的实际路径。Poirier 称，居民对此兴趣浓厚，已有多人在考虑购房机会。

联邦和安省政府也试图帮助开发商去库存，并针对新房购房推出了临时 HST 退税。开发商表示，该项税收优惠推动了更多销售。

Rosehaven 销售副总裁 Stefano Guglietti 在邮件声明中称，自 4 月退税政策生效以来，汉密尔顿其 393 套 Rebecca 公寓项目的销售有所增加。

Emblem Developments 2022 年在汉密尔顿市中心推出了名为 Design District 的大型项目，由三栋 31 层大楼组成，共 931 套公寓。其官网仍在销售，但未透露剩余库存数量。Emblem 拒绝对此置评。

公寓楼花的价格有所下调，但仍高于已竣工公寓，这意味着买家在转售市场上能找到更划算的选择。

Lierman 表示：“等到开发商意识到必须降价才能去库存时，销售才会迎来转机。”

密西沙加市中心曾与旺市和汉密尔顿有类似规模的未售公寓库存。但近期该区两家开发商因未能在开工前售出 70% 单位而取消了合作项目。

被取消的项目名为 M6，由 Rogers Real Estate Development Ltd. 和 Urban Capital 联合开发。M6 计划为 58 层高楼，近 900 套公寓，但尚未开工，几年前已启动销售。

Rogers Real Estate 财务副总裁 John Anderton 本月对《环球邮报》表示：“2023 年底首次开售时情况良好，但随着公寓市场持续低迷，我们未能达到开工所需的销售阈值，不得不作出艰难决定，暂停 M6 项目。因此，所有购房合同已取消，所有定金已退还。”

M6 是一个包含 5,000 多套住宅单元的大型公寓开发的第六期。前两栋 M1、M2 已竣工并入住，第三栋 M3 也即将完工，高 81 层，是加拿大最高建筑之一，约 900 套公寓。M4 和 M5 两栋正在建设中，是否有未售单位尚不清楚，Rogers 拒绝评论相关销售情况。

Daniels Corp. 也在密西沙加市中心开发项目，截至 6 月中旬，该区尚有约 60 套未售，根据 Daniels Realty Corp. 总裁 Dominic Tompa 的说法。

近年来，多项公寓项目竣工，导致该区供应过剩。

Tompa 表示：“2017 到 2022 年间售出的项目，过去 24 至 30 个月内都已交房，现在市场上产品很多，需要时间消化。”

在 Vaughan Metropolitan Centre（VMC），大量公寓正在开发。过去 15 年，VMC 一直是开发热区。根据市府网站，2006 年省府承诺将多伦多主地铁延长至 Vaughan，VMC 被指定为新市中心。

旺市市 2021 年宣传册称，该区规划住房 32,000 套。市府未回应有关开发计划及未售库存的置评请求。

Zonda 数据显示，VMC 已建成 10,186 套公寓，其中 85% 是 2020 年后交付，正值公寓市场见顶后转为低迷。

目前 VMC 主要开发商包括 SmartCentres REIT、Menkes Developments Ltd. 以及 BC 省养老基金旗下 QuadReal Property Group。

Menkes 和 QuadReal 合作开发的 Encore at Bravo 公寓楼高 58 层、超 650 单位，据官网仍有房源在售。QuadReal 拒绝透露剩余库存，Menkes 未回复置评请求。

SmartCentres 在其 Park Place 项目也有房源在售，两座大楼分别为 48 层和 56 层。SmartCentres 未回复置评请求，其官网称 VMC 项目最终将容纳 45,000 名居民。

影响销售的关键因素之一是，过去大量购买预售公寓的“小业主”投资者已失去兴趣。不少已完成交割的投资者每月都在亏损，因为要么租不到房客，要么租金不足以覆盖按揭和管理费。

今年第一季度，VMC 的平均租金降至每平方英尺 $3.52，即 600 平方英尺单位平均月租 $2,112。相比之下，2024 年第一季度为每平方英尺 $4.06，600 平方英尺单位为 $2,436。数据来自新房咨询公司 Urbanation Inc.

对于依赖房价升值的投资者来说，公寓价格已不再上涨。

公寓价格下跌也让楼花买家更难完成交割，因为他们需要补足合同价与市价之间的差额，这一缺口可能高达数十万加元。如买家无法完成交割，将构成购房合同违约。若买家放弃，定金将被没收，开发商则需要回收单位并重新出售。

在 VMC 的 Vincent 项目中，一些预售买家正试图解除购房合同。该项目于 2021 年房市高峰时开售，6 个月内售罄，共两栋高楼近 800 套公寓，买家本应今夏开始交房。

专门处理困境房源的 Re/Max Plus-City Team Inc. 经纪 Jackson Scarfe 表示，Vincent 部分买家正设法解除合同。自签约至今，房价下跌导致买家难以完成交割。

Scarfe 称：“公寓市场跌得很惨。”

他举例称，有买家同意以 $940,000 购买一套 747 平方英尺的两卧两卫公寓，单价约 $1,258/平方英尺。但现今转让市场（即合同转让市场）价格大幅下跌，最低仅 $763/平方英尺，较原价低 40%。

他表示，许多买家因无法补足差价、无法交割而试图转让预售合同。

“这很让人心碎，”Scarfe 说，“市场供应实在太多了。”

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