男继承百万房产却遇租客不搬 一招漂亮解决

　　班杰明（Benjamin）从过世的父亲继承了一栋价值1百万美元的房子，他想卖掉房子，但里面住的两位租客不愿搬走，让这套房产的处理变得十分复杂。专家说，继承房屋并不会自动终止现有的租赁关系，若以更换门锁或断水断电等手段强迫租户搬离，恐面临严重法律责任。

　　Moneywise报道，至2025年8月的前12个月，美国有34万套房产以继承方式转让给新屋主，占所有房产交易的7%，创历史新高。

　　班杰明必须谨慎处理整个流程，确保在不侵犯长期居住租户权益的前提下，对新房产做出正确选择。

　　班杰明首先要了解的是，父亲过世并将房产过户给他并不代表他可以随意将租客赶出家中。律师事务所Malek + Malek的商业和房地产律师惠特尼（Cora Whitney）说，继承房屋并不会自动终止现有租约，遗产继承人或继任业主通常会承担原业主的房东义务，并必须履行任何现有的租赁合约。

　　加州房产经纪人、律师普莱维（William Plevy）说，新屋主通常会在既有租赁关系的约束下接管房产，在决定下一步行动前，要先确认是否有书面合约、租户是否每月续约、已居住多久、适用哪些州和地方法律保护租户权益，以及是否存在合法的终止租赁关系的理由。

　　有时候可能没有相关文件，但租户仍享有权利。房地产律师、房地产经纪人、建商雅各布森（Howard Jacobson）说，若租户没有书面租屋合约，州和地方法律将规定租户继续居住的权利。通常情况下，没有书面租约的租客只能按月租住，房东可以提前三十天发出终止租赁通知，不过各州规定不同。

　　继承到有租客的房屋，租客的权利限制了班杰明的选择，但不是剥夺他的选择，他需要了解各州有关继承和房产买卖的法律，才能确定下一步该怎么做。

　　惠特尼说，在某些州，若继承房产并计划搬入、允许其他家庭成员搬入或想出售房屋，可提前通知租客，要求他们在一定时间后搬离，但这取决于州法律。若有此选择权，应按照州法律的要求发出通知，若租户不愿搬离，也不能驱赶他们。

　　普莱维说，若租户在租约合法终止后仍拒绝搬离，屋主通常必须启动正式的驱逐程序，更换门锁、清空租户物品、切断水电瓦斯等强迫租户搬离的行为可能会造成严重的法律责任。

　　惠特尼也证实这项正式程序的必要性，她说若租客在正式通知到期后仍居住在该房屋内，就可能被视为非法滞留，房东此时可以提起非法占有诉讼，并获得法院判决以恢复房屋所有权，每个州对这一过程的名称都不相同，但若租客不愿搬离，一定要经过法律诉讼才能将其驱逐。

　示意图（取材自unsplash.com@Jakub Żerdzicki）

　　不过，对班杰明来说，除了等待、发正式通知和祈祷租客最终会搬走之外，其实还有另一个选择。普莱维说，有时候驱赶租客不是最实际的方法，而是在仍有租约的情况下把房子卖掉。

　　班杰明可以寻找在房子仍有租客的情况下愿意出价购买的买家，若价钱开得漂亮，班杰明就能拿着一笔可观的现金并转身离开，把租客这个烫手山芋丢给别人烦恼。