利率冲击! 那些签了3年固定利率房贷的家庭悬了

加拿大购房者故事：3 年房贷成双刃剑

2023 年，37 岁退伍军人 Maxx Bonnefoy 和伴侣在曼尼托巴省 Tyndall 村签下了一套期房合同。当时他获批的房贷利率约为 3.99% 至 4.5%。

但等到 2024 年房子交付，他办理房贷时，利率已大幅上涨。他们最终选择了 5.6% 的 3 年期固定房贷，希望 2027 年续约时能遇到更低利率。

Bonnefoy 说：“我当时想，既然已经定了就不回头了。房子都买了，不可能反悔。”那时他需要打三份工来养家。

然而，随着续约日临近，加拿大整体利率走势却并不如他预期。近期房贷利率再次走高，让不少像他一样选了短期房贷的家庭面临“续约不降反升”的压力。

利率为何上涨？短期房贷风险暴露

2024 年初，随着加拿大央行下调政策利率至 2.25%，房贷利率一度回落，许多购房者选择了 2-3 年的短期固定房贷，寄望将来能“落袋为安”地续约更低利率。

但近几周，受能源价格上涨和 AI 数据中心建设热潮影响，固定利率又反弹了约 0.25 个百分点。美国联邦储备局已加息，加拿大央行也警告如油价继续高企，可能被迫再次加息，直接影响浮动利率。

加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据显示，5 年以下固定房贷占比明显上升，浮动利率房贷也开始回暖。CMHC 首席经济学家 Aled ab Iorwerth 警告，频繁续约让借款人更容易受到利率波动影响，可能出现“还贷压力骤增”，甚至被迫卖房的情况。

他说：“过去 20 年的选择未必适用于未来。我对前景有些担忧，也感到不确定。”

TD 银行经济师 Vikram Rai 指出，债券市场波动是推动固定利率上涨的主因。美国 10 年期国债收益率自 2 月底以来上升了 80 个基点，部分原因是中东局势带动通胀预期、AI 数据中心扩张导致企业发债规模加大，使政府必须提高债券收益率吸引投资者。这些变化也波及加拿大市场。

多伦多房贷经纪 Mary Sialtsis 介绍：“上周固定房贷利率普遍上涨了 0.15 到 0.25 个百分点。”

短期与浮动房贷的选择与挑战

加拿大人传统上偏好 5 年房贷，但近年 2-3 年短期房贷渐成主流。CMHC 今年 1 月调查显示，35% 的受访者表示续约时感受到更大财务压力，25% 对自己选的房贷产品有些后悔。

随着短期房贷盛行，续约频率增加，利率风险更多转嫁给家庭而非银行。Aled ab Iorwerth 说：“美国主流是 30 年房贷，利率风险主要由银行承担。加拿大短期房贷流行后，风险更多落在购房者自己身上。”

目前，5 年固定房贷与浮动房贷的利差约为 0.94 个百分点。根据 Ratehub.ca，5 年固定最低利率为 4.34%，而浮动最低为 3.4%。另据 Rates.ca，8 月份约 29% 的购房者选择浮动房贷，高于去年同期的 21%。

Bonnefoy 也考虑在明年续约时转为浮动房贷，“按当前利率和产品选择，双周还款额可能会减少 100 到 200 加元。”他说，浮动房贷可随时转为固定，大多数银行允许无须重新审批。

不过，这种利差或许难以持续。市场预计加拿大央行今年内有较大概率再次加息，浮动利率房贷也将随之上调。Rates.ca 资深专家 Victor Tran 认为，到 2027 年底前，央行隔夜利率可能还会上调 1 个百分点。

房贷调整对经济和楼市的影响

频繁续约、利率冲击不仅增加家庭还贷压力，也可能拖累本已疲软的加国经济。Aled ab Iorwerth 指出，利息支出上升会挤压家庭其他消费和储蓄空间。

BMO 资深经济师 Robert Kavcic 担心，房贷利率上升将抵消近年房屋可负担性改善的成果。“本来有些地区的负担能力刚刚有所好转，现在又要被抑制住了。”他预计楼市短期内将持续低迷。

Kavcic 认为，房贷结构变化虽然不会“击垮经济”，但会让整个市场对利率更加敏感，“你会发现家庭减少非必需品支出，这种反应比过去更快。”

Bonnefoy 也意识到，浮动房贷带来的风险更高，“央行一加息，我的月供就得跟着涨，但你只能在能力范围内找省钱的方法。”他说，“我告诉儿子，作决定前要尽量多了解信息，把精力放在自己能控制的事情上。利率、战争这些我都左右不了。”