遭史上密集大轰炸 中国楼市地动山摇

　　十一黄金周期间，中国史上最密集的楼市调控政策出台，从9月30日到10月6日凌晨，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海共计16个城市先后发布楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　史上最密集调控出笼

　　此轮楼市调控政策中，深圳特别追加“本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房，业内人士称这是在堵死此前限购的漏洞，为卖房假离婚没用了。南京对于限购和限贷两大政策也再次加码，离婚后的单身人士只能购买一套住房，二套房的首付比例高至8成。

　　北京更是赶在节前发布楼市调控新政，购买普通住房的首付款比例不低于35%，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买二套房的，无论有无贷款记录，首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的，首付款比例不低于70%，这被称为最严格的限购限贷政策。

　　市场多方人士认为，此轮密集调控，主要目的是抑制投资投机需求，安抚市场情绪，降低房地产市场杠杆。经济下行周期中，此轮房价上涨更多是货币金融现象，随着货币由宽松转为中性，以及一系列收紧政策出台，这轮为期18个月的房地产“繁荣”周期接近尾声。

　　此次“动刀”的背后

　　一半是海水一半是火焰，今年以来，中国一二线楼市逆势暴涨同时，三四线城市去库存压力依然很大。数据显示，中国三四线城市商品房库存消化时间为13.5个月，其中，江阴、东营、湛江等城市库存消化时间在20个月以上。据统计，中国现有66.72亿平米住房库存，占用资金规模为40万亿，其中三分之二为银行债务，对商业银行威胁非常大。

　　这就不难理解，中国政府为何屡屡强调去库存，因为关乎到整个金融系统的资产状况。更重要的，今年以来随着楼市的一路飙涨，很大程度起到“池子”功能，房地产而非外汇，成为市场投资者保值增值对象，起到维持人民币汇率稳定作用。

　　然而，此举也是一把双刃剑，全国一二线城市房价高企，对实体经济形成挤出效应，温水煮青蛙式的资本外流，对中国外储构成损耗，也加剧市场悲观预期，构成人民币长期贬值压力。

　　所以，从决策层角度看，为一二线城市房价降温同时，开启三四线城市另一个“池子”，成为当前经济环境下的现实选择。

　　另外，美联储再次加息步伐临近，也对中国楼市形成重压。从历史经验看，任何一轮美元强势周期，无不是全球套利资本回流过程。今年年初的一轮股汇双杀，清晰反应出这一点。倘若境内资本再次集中外流，必然导致银行流动性吃紧，那样一来，将对疯狂楼市釜底抽薪。因此，提前冷却一二线楼市投机热情，防止价格高位崩塌（必要时刻索性冰冻楼市交易），或成为决策层此轮楼市密集型调控的又一主因。

　　前景展望

　　但是，此轮楼市调控，能否将资本驱赶到三四线城市，仍是一个未知数。众所周知，低迷的经济环境、人口增速下降、尤其就业渠道不畅，以及社会保障不完善，成为这些城市库存高企的重要原因。越是经济下行周期，财富和人力输出情况越严重。以辽宁铁岭为例，目前大多楼盘均价在3,000到4,000元/平米，如此低廉的价格却吸引不到住户，主要原因是人口导入低于预期。宏观经济环境异常疲软，自然无法吸引投资者“光顾”，成为避恐不及的对象。

　　尤其值得一提的是，此轮楼市调控政策，不仅要从决策层战略角度看待，更要从地方政策执行力度着眼。或者说，后者决定着一二线楼市房价走势。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从政策内容看，只有北京、合肥等少数城市动了真格，很多城市的政策内容仍是走过场。属于口号式、挤牙膏式的调控，实际执行力度低于市场预期。如果政策执行不到位，将影响到整个楼市调控的战略布局，这一点需要密切关注。