买家利益难保障 安省狠手管理地产经纪

(综述)市场火热，乱象丛生。近日英文媒体CBC电视台Marketplace的节目工作组通过隐藏摄像头记录了地产经纪们的交易内幕，这些行为不但违背职业操守，还有违法规。不但让卖家损失收入，让很多买家陷入抢房大战，但最终空手而归。

地产经纪买卖双方立场分明

在大多数地产交易中，卖家和买家分别由不同的地产经纪代表，卖方经纪又称“挂牌经纪”(listing agent)，买方经纪称“协同经纪”(co-op agent)。

什么是多重代理

双方经纪均保护自己客人的最佳利益，但是在一些情况下，会出现在同一宗地产物业中同一位经纪既代表卖家也代表买家的现象，这种情况被称作“多重代理”(Multiple Representation)。

一位要求匿名的多伦多华裔地产经纪声称，在多伦多目前这种卖方市场的情况下，一房难求，买家之间竞争激烈，出现“多重代理”的机率会大增。“买家在市场上处于不利的地位，他们或许相信让挂牌经纪代表自己，能得到一些内部消息与额外关照，成功率会提高。而卖方经纪在买主自动上门甚至竞争的情况下，也更容易说服买家委托自己做其经纪代表。”

这位经纪提醒消费者，除了一位经纪同时代表买家和卖家，还有两种情况需特别注意：

一是同一位经纪同时代表两位买家竞价，本身也存在利益冲突;

二是买家和卖家虽然有不同经纪代表，但这两位经纪属于同一间经纪公司，理论上也较容易互相透露买卖家的情况。这两种情况也属于“多重代理”，须告知买卖双方，并取得其书面认可。

安省地产法律不允许注册地产经纪这样做，除非让涉及的买家和卖家了解这种多重代理的情况，并得到买卖家的书面同意。此外，在进行交易谈判中，地产经纪必须保持公正公平，不偏坦任何一方，不向任何一方透露关键信息，损害另一方利益。

多重代理可赚两份佣金

买卖双方经纪在一宗地产交易中各自赚取自己的佣金，如果一个经纪同时代表两方，即可赚取两份佣金。一些经纪为此会故意制造出“多重代理”的局面，在代表卖家挂牌时，一方面接待其他经纪带来的买家，同时自己也努力去寻找买家，或是在遇到没有经纪代表陪同自己来看房的买家时，试图说服他们委托自己做其经纪。

违规代理处罚重

安省地产商会(Real Estate Council of Ontario，RECO)也提醒注册会员注意相关法规中有关多重代理必须向客户透露并取得其认可的规定(disclosure and consent requirements)，并指违反这些法规可导致严重后果，包括个人罚款25,000元及(情节严重者)停牌。经纪所在的公司也可能面临处罚。

安省地产协会(Ontario Real Estate Association，OREA)近年亦主张对违规经纪采取更严厉处罚，包括将罚款由25,000元倍增至50,000元，对经纪公司的罚款最多增至10万元，同时给予RECO更多的规管权利。声明指安省的地产经纪法规自2002年至今已有15年未更新，OREA多年来推动更新此法，并希望与RECO及安省政府一道达成这一目标。

经纪人必须先告知客户自己的多重代理身份

安省相关的地产法规明确规定，经纪公司和地产经纪必须向客户透露多重代理的情形。地产经纪的告知义务涉及以下两方面：

第一，在与客人签定委托代理合约前，经纪必须向客户告知未来有可能出现多重代理情形，以及经纪必须取得客户的书面认可才能多重代理。经纪必须向客户详细解释在多重代理情况下，对双方客户所能提供的服务的性质、类型及水平。

第二，当多重代理情况出现时，经纪必须在代表买家呈交竞价(offer)前，向各方明确透露他们有意愿同时代表双方，以及在多重代理的情况下，经纪及经纪公司促进及保护其客户利益的责任，相较于只代表一方客户时会有所不同，客人要得到详细的解释，了解到底有哪些不同。

客户有权决定是否接受经纪的多重代理身份

安省法规不允许多重代理，除非双方客户在清楚了解有关情况后，仍书面授权经纪这样做。如果有一方没有提供书面授权，则地产经纪(经纪公司)必须放弃这一客户，避免出现多重代理的情况。据RECO的简报，客户可以依据多重代理的好处和坏处，来独立考虑是否接受这种情况出现。

多重代理可能有一些优势，包括可能取得佣金上的折扣、免去买卖双方经纪沟通上的障碍，挂牌经纪对于所出售的房屋一般有更详细了解，但是其弊端也是显而易见的。卖家与买家的目标不同，利益存在冲突。如果做到不偏不倚不仅需要地产经纪的个人职业道德修养的自我约束，更需要相关规定的制约。