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楼市调控第一城:开发商们正忙着研究降价

2024-7-10 06:03 AM| 发布者: 琪宝宝| 查看: 251| 评论: 0

  千万富豪、单身离异妇女投资团从这片大陆的各个角落涌来,浩浩荡荡杀进深圳楼市。这里很快成为炒房客的热土。

  2020年上半年,深圳二手房的涨幅位居全国第二。所有人都知道深圳房价涨了,只有深圳官方不知道,他们说:深圳6月份房价相比去年同期仅涨5%。但在7月,深圳住建局还是悄悄地派了几个人出去考察了一趟。考察团回来后,深圳就颁布了一揽子调控政策,限购、限贷、加税三道硬菜全部上桌。一周后,深圳二手房网签量腰斩。两周后,二手房网签只有原来的五分之一了。

  让“社会主义先行示范区”深圳的领导们出差学习的城市,是长沙。虽然深圳的经济总量是长沙的2.7倍,但长沙是一个:让炒房客有去无回的城市。

  这一年,作为中部省会城市的长沙,均价竟然不到1万块,堪称天方夜谭。年底,长沙登上了住建部的简报,成了中国楼市调控的模范生,风头一时无两。但四年后,这座城市正为庞大的楼市库存而烦恼。

  截至6月,长沙住宅新房的去化周期是16.68个月。一年前,这个数据还是8.5个月。比住宅库存更可怕的,是商住的库存。湖南中原数据说,长沙公寓去化周期是:58个月。

  这周,长沙发布了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》,提出:在满足一定的条件下允许“商改住”。

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  2021年,刚离开恒大的任泽平,总结了长沙控房价的先进经验:城市外扩、供应放量、控制利润、限制投机。

  供应量的增加,其实是核心原因。2003年到2019年,长沙市建设用地面积年均增速为5.8%。而向长沙取经的深圳,增速仅为3.8%。但任泽平忽略了一个结构性问题。

  2017年,长沙恢复住宅限购,第二年又进行升级。受此影响,住宅交易降温,但不受调控影响的商住类产品,受到热捧。

  长沙曾在2011年首次实施住宅限购。但“按下葫芦起了瓢”,高容积率、高商业比的地块供应增加,一批城市综合体拔地而起,Loft、跃层等商住类公寓产品风光无限。恢复限购后,长沙商住类地块供应量又一次快速增加。有个开发商朋友说,当时在长沙的很多地块中,住宅和商业的配比达到了:5:5。

  2020年,长沙商住用地供给面积为220万平方米,住宅用地供给279.46万平方米,呈4:6的态势。但由于供应量太大,产品越来越同质化,加上疫情影响,长沙的商住产品很快就卖不动了。一些着急回笼资金的开发商也酝酿降价。

  深圳考察团离开不久,长沙的商住公寓价格便开始“跳水”。其中,恒大率先以7折甩卖房源。有些购房者感觉能占到便宜,就入了手,结果:项目到现在都没复工。

  第二年,新力、绿地也开始降价。绿地一个公寓项目的单价,从14000块降到9000块以下,降幅接近40%。2021年10月,《湖南日报》在报道中说,长沙降价的公寓,其价格相比之前,几乎是:打对折、打三折的水平。

  但尽管如此,长沙的商住市场还是成了“堰塞湖”。

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  商住市场的库存问题,不只存在于长沙。那几年,在“领头羊”的带动下,湖南省的其他地市也供应了大量商住地块。

  2021年10月,湖南省住建厅曾发文,推进非住宅商品房去库存。文件要求对省内市县做分类处理,具体分为:“连续两个季度非住宅商品房

  库存去化周期超过36个月的市县”、“去化周期在24-36个月的市县”、“去化周期在12-24个月的市县”。商住库存问题的严重程度,可见一斑。

  长沙也曾在2022年发文,提出制订“商改住”实施细则,允许商住类项目有条件地改成住宅。但这一措施推进得并不顺利,因为住宅市场也面临库存难题。

  长沙的住宅去化周期曾多年维持在8个月左右的健康水平,由于市场降温,到今年4月,已经拉长到18个月。去年9月,长沙取消了对首套房住宅的限购。7个月后,这座调控第一城,全面取消了限购。

  这两次调整后,长沙的住宅销售总算有一些起色。但商住项目更加卖不动了。

  这一次,长沙再次提出“商改住”。初衷虽好,但效果还是得打个问号。开发商朋友就说:谁都知道,长沙楼市的问题,不是改个规划就能解决的。

  2017年,房地产的奇迹不断在长沙上演:907套房源10秒售罄;购房指标被炒到了10万一个;客户通宵排队认筹,有孕妇羊水破了,硬是撑到排完队才去了医院……

  房地产进入牛市的那两年,也是长沙人口突增猛进的两年。2016年增量21.34万人,排名全国第四,2017年成功抢下27.29万,高居全国第二。大家都说,长沙是二线城市抢人大战最大的黑马。

  人口增长,去化太快,但房地产的库存,也跟不上了。2018年5月,一份湖南省住建厅的文件在网上流传。文件里提到,长沙市中心城区去化周期只有2.8个月。建议:增加供地,加快供地节奏。

  但一个月后,长沙市政府在会议上说,当前长沙房地产市场调控的主要矛盾,不是供需矛盾,而是:炒房与反炒房的重大斗争。

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  克而瑞的数据说,刚刚过去的6月份,年中冲刺阶段,商品房市场供应量环比上涨26%,新政利好持续落地。但成交疲软不及预期,环比下跌:4%。

  为了冲刺半年业绩,长沙开发商最近都在绞尽脑汁研究:降价的一百种方式。

  5月,招商天青府成为长沙少有的摇号盘,首开去化93%。成绩不错,一方面是区位优秀,另一方面是价格:只要1万2,毛坯。

  当时,旁边的保利梅溪天珺还保持着精装、1.6万左右的定价。被招商卷到后,保利梅溪天珺决定,最近新加推的A地块143㎡户型,降低上车门槛,精装改毛坯,均价也降到了1.3万。而原来打算的主力户型是187平,300万的总价,现在180万,就能上车了。

  精装改毛坯的变相降价,很快大家都学会了。比如曾经的销冠盘长沙润府、洋湖的君樾洋湖。最好学的是鑫远融泽府,长沙主城的大平层,1.6万的精装改毛坯后,价格降到了9000块。

  但有钱人,显然还是不够用了。有人统计,长沙在售200平左右的大平层,至少有46个。四个月前,龙湖云河颂为了降低上车门槛,重新调整了户配规划,原先定位190平的主力户型改为140平。

  这个方法,融泽府也学会了。一期的最小面积是213㎡,现在二期降到了160㎡。在融泽府的一房一价表下,还有一行小字:二期首开特惠65折。

  不过,他们唯一没有学习的是市中心华发一豪宅项目新推出的优惠:3年0月供。


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